11月12日，下午，萬科建筑建設基地，東莞的冬天并不冰冷，穿戴半截袖的郁亮坐在藤條編織的圓凳上，和眾多媒體暢談萬科的過冬論。他說，2012年萬科進入”冬天”模式，并將遵循現金為王、積極賣房、穩重買地的原理。
就在一些業內人士還在期望本年底來歲初調控政策能夠會局部松綁時，萬科卻堅信房地產的冬天剛才開端。還有業內專家則表明，中國房地產將了結高速增歷久，進入”中速增歷久”，從此刻到2013年都將是調換階段。哪一種說法更靠攏前程形勢？假如，冬天”剛才開端”，開闢商要如何度過這漫長的冬天。
過冬模式1：大幅貶價，現金為王
上周末，萬科位于上海的萬科清林徑和萬科尚源低調開盤，價錢直降20~30。據關連機構統計數據顯通博娛樂示，萬科尚源售出房源成交均價僅為12000元平方米擺佈。而此前，該盤房源的累積合同均價過份16000元平方米。
上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等都會之后第5個大幅貶價的都會。多布點、高頻率的貶價促銷–萬科的這一系列動作好像應合了郁亮過冬論中的”積極賣房”手段。
但萬科不是由於資本鏈有疑問才大幅貶價。據萬科3季報顯示，截至本年10月，萬科的販售額已衝破千億，萬科賬面上還”躺”著300多億元的現金。萬科的通 博 優惠貶價可能更多是從長遠角度斟酌，也相符其”現金為王”的說法。就像郁亮所說，”2008年的金融危機促使內地放松了對其時地產產業的調控，但這次地產產業不會再有這樣的鴻運了，並且此刻還很難判斷這個冬天有多長。”
杭州也有多家房企亮出大促銷，以量博得現金。例如名城房產，先是名城·湖左岸以75折價錢推出特價房，再是位于橋西板塊的名城宅邸，以22000元平方米的價錢開盤，加上優惠，以89平方米的戶型為例，名城宅邸首批房源實質售價只有20400元平方米擺佈。據高層揭露，促銷并非因資本緊迫，而是但願在冬天來臨之前存儲更多的”食糧”。
再例如剛才”一降究竟”，旗下四項目普遍75折~8折的華元房產。華元房產關連高層就直言不諱地說，華元的資本并沒有疑問，之所以大幅貶價是為了抄底拿地。就在上個月，華元在臨平以1500元平方米的低價拿了一地鐵上蓋的綜合體地塊，耗資過份7億元。截至本周三，華元的這一次貶價事件也為其換回了58套的成交量。
過冬模式2：轉讓股權，以渡難關
在一些公司忙于大幅促銷的同時，一些中小型房企，卻忙著轉讓項目股權，以期換回資本扛過接下來這段煎熬的寒冬。
眾所周知，這一次的限購限貸政策，高檔樓盤受陰礙最大。某青山湖別墅開闢商，本年下半年以來，整個樓盤沒賣出一套別墅。老板除了手中持有這個項目外，還在云南等地有項目。其項目營銷擔當人向抱怨，對于別墅盤來說，貶價不如公寓盤立竿見影，所以固然販售欠好，也一直挺著沒貶價。”眼看年關快到了，工程款、銀行抵押都等著付款，假如要扛已往，唯一設法即是轉讓云南項目標股權。”
實在，這個項目從9月份就開端尋找買家。據開闢商揭露，一開端還有多家意向接盤者，但跟著市場的風云突變，獨特是10月房交會之后，意向接盤者越來越少，最后只剩餘一家。並且，對方的出價也越來越低，甚至低于當初拿地的本錢價。”老板一直在青山湖做房地產開闢，對青山湖這個項目獨特有情感，所以一直不願意貶價。但云南項目落到如此賤賣的處境也是他沒想到的。”營銷擔當人揭露。
同樣，城西某項目早在通博傳票本年年中就靜靜辦妥了股份的轉讓。接辦這家公司股份的一家大型房企坦言，正由於這家公司地塊轉讓樓面價顯著低于市場公然出讓價錢，才吸收他們去接的單。
對于這些公司來說，此刻轉讓項目股權最為要害的即是訂價。以青山湖開闢商為例，是否以低于當初拿地價錢的價錢轉讓，是老板最為糾結的疑問。由於，此刻想接辦的下家不多，假如要勝利轉讓，必要低于本錢價。老板急迫需求做出的判斷是：活下去主要還是利潤主要？
過冬模式3：盲目決策，不如靜觀其變
一些資本局勢良好的公司，抉擇的過冬方式則是–以不變應萬變。
濱江集團一直以財政的穩健著稱。面臨本年這樣難以預計的市場形勢，濱江集團總經理朱慧明通知，春節前，積極販售不會是濱江過冬的模式之一。”此刻通博的市場，房價到底幾多才幹被購房者承受，目前還看不清晰。”濱江的原理是，只有能換回成交量的條件下，才會積極販售。”至于來歲，也只能來歲再說，此刻無法預計。”朱慧明的話意味深長。
當然，濱江之所以有底氣這麼做，是由於本年年頭就開端”開源節流”，在杭州市場沒有公然拿地。”春節前，濱江也不會拿地。”朱慧明說。至于一直傳說要開盤的曙光之城，開盤價最新設定在25060元平方米，朱慧明表明，這一價錢還沒有終極確認，濱江有掌握到達50以上的開盤販售量才會開盤。
坤和集團也是如此。雖說，坤和這兩年光賣房沒拿地，手頭儲蓄了大把現金，但總經理王慧敏聽了的”過冬論”，很是”謙遜”地說：”手頭沒錢，還還抵押就差不多了。”王慧敏表明，本年的市場差異于2008年，由於限購，縱然貶價也未必能換來成交量。除杭州3個項目外坤和還有紹興項目，在形勢不明朗之前，他們不盤算有所動作，”既不大幅貶價也不拿地”。
也許，”駝鳥戰術”是本年的特點，由於，在沒看清真理市場走前進，除非手頭真缺錢，不然怎麼做才是對的，真欠好說。
”過冬”
是必修課
在當前大家身處渺茫之中看不太清前程方位的場合下，萬科以”冬天模式”發出的”看空”信號，顯然具有風向標的意義。因此，在微博上，不少地產圈內人士都在思索著同一個疑問：萬科都預備冬眠了，我們怎麼辦？
開闢通博優惠商真的必要要斟酌存亡生死了麼？這也許只有開闢商個人心里最清晰。就在上周，某著名房企的高管談及這個話題時坦言，”不要看某開闢商今日還一切正常，也不要看某老板剛才還有說有笑地和你用飯，說不定第二天他就跑路了，這種事務的發作一般是毫無征兆的。”
住建部政策研討中央主任陳淮日前亦表明，當前的房地產調控政策，沒有盤算讓所有的開闢商都活下去。這聽上去已絕非威脅之辭。
種種眉目及信號表示，房地產的危機，以及萎縮、破產是一定會到來的。盡管在此之前，有專家老喊狼來了，喊多了，大家都麻痹了不信了，但狼真的會來的。
不顧前程會奈何，學會過冬應當是多數開闢商發展的必修課。在和各家房企老總的私下切磋中發明，固然各家房企的過冬模式各有差異，對市場的判斷也有好有壞，但大家都承認這個凜冬將連續到來歲底的見解。
某國有房企老總手頭捏有5億~6億元的資本，但他也在當真思索，此刻的形勢下，再拿地是否有危害？雖說，低價地頻出，但到底是擴大還是持有現金，也成為他反復權衡的一個主題。
事實上，萬科也不確認個人的判斷是百分之百的準確。正如郁亮所說，不去除2012年樓市存在”春天”的可能性，但萬科仍然抉擇”冬天模式”，這是由於”春天”的可能性和現實的危害比擬，不值一提。
在這個條件下，假如你或許在春天來到之前確保個人不被凍死，你也不妨挺下去。終究，過冬也各有各的過法，誰說過冬就一定要冬眠呢？
