房地產投資的黃金時代已途經去，只要能扛就能賺錢的時代一去不復返。2012年的房地產調控大氣向不會變，但會加倍務實，講究微調。
2011年房地產調控初步收效
2010年4月發動的新一輪房地產調控政策，在2011年收到功效：從上半年開端，全國各重要都會房地產市場買賣量趕快萎縮，陷入永劫間低迷，房地產庫存提升。本年1到5月，全國通博娛樂城現金板新建商品在房屋中販售面積33億平方米，同比提升9，增幅低于上年同期13個百分點。此中，商品住宅295億平方米，同比提升8，增幅低于上年同期11個百分點，辦公樓、商務用房販售面積增幅均連續回落至通博不出款比年較低程度。成交量降落前兆著投資者預期逆轉，這對于投資品市場是致命衝擊。
9月，全國房地產價錢顯露松動。依據中國房地產指數體制12月1日公布的數據，全國百城價錢指數的全樣本數據顯示，2011年11月，全國100個都會住宅平均價錢為8832元平方米，與10月比擬降落028，持續第3個月環比降落，且降幅有所擴張。房價降落是開闢商資本鏈緊迫、購房者持幣張望的必定結局。在各大都會郊區樓盤，紛飛顯露大肆折扣。
但房地產還在深秋，并未入冬。
投資者注目房地產企業財產欠債率，該數據顯示房地產企業場合惡化。Wind資訊統計數據顯示，截至三季度末，A股房地產產業上市公司平均財產欠債率為63，此中15家公司的欠債高于80，高財產欠債率特征尤為顯著。除少數龍頭企業外，大部門房地產產業上市公司獨特是中小型公司的經營性現金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經營性現金流告負。存貨數據進一步惡化。
但上述數據過于沮喪，疏忽了大型開闢企業的預收款。從三季報場合看，招商地產3季度公司尚有預收款141億元，業績鎖定性好。公司本年以較低本錢5409元平米擴充地盤存儲106萬平；保利本年1到10月實現販售金額627億元，3季末尚有795億元預收款，鎖定今明兩年業績；維持穩健的萬科1到10月實現販售金額1081億元，后續尚有430億貨量，預測全年實現1300億販售規模。3季末預收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未總結的物質，鎖定了2011年和2012年的業績。
對于房地產企業而言，2011年下半年開端入秋，但穩健的、本錢較低且產物線較為充沛的大型房地產企業，或許挺過秋天。
2012年調控政策根本不會松動
房地產冬季到來的背后，是中國實體經濟下滑，場所財務緊迫。有越來越多的人預期，房地產政策將顯露松動。
11月19日，中國人民大學經濟研討所發行《中國宏觀經濟解析與預計匯報》，指出來歲三季度中心執政機構可能逐步放松限貸，然后放松限購，但房地產下行仍是調換的根本模式。
定向寬松不等于普遍寬松。
12月1日至2日，中共中心政治局常委、國務院副總理李克強在天津察訪時指出，要堅定實施遏制住房價錢過快上漲的政策舉措，鞏固調控成績，扎實推動保障性住房建設和棚戶區改建，提升平凡商品房供給，增進房地產市場康健成長和人民群眾住有所居。此前11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡公然強調，對于房地產一系列的調控舉措不會放松，這為來歲的房地產政策定下基調，房地產調控必要履行平穩下行的軟著陸，而不是大幅下挫的硬著陸。
依據中國央行12月2日報導稿顯示，上周有關房地產金融危害控制的會議焦點商量了央行統計查訪統計司撰寫的兩份匯報，以為跟著最近房地產開闢投資及抵押增速雙雙回落，房價拐點已初現端倪。部門介入商量的商務銀行典型以為，銀行和房地產開闢企業或許接受房價下跌20到30帶來的沖擊，但是，中國銀行和企業則加倍關懷房價下跌20后，是否會誘發驚慌性拋售，以及連鎖反映。事實上，房地產崩盤對于金融業沖擊的憂慮始終存在，揮之不去。
場所執政機構定向寬松博弈政策
截止2011年年底，有快要10個都會限購政策到期，廈門、福州、海口、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等都會在頒布限購令時，都曾領會12月31日為截止日期。這些都會是否延續限購政策沒有領會說法，場所執政機構部分大多表明要依據國家政策與市場變動場合綜合斟酌，確認限購是通 博 老虎機否脫期。可以肯定，假如中心不出臺嚴肅的措施，一些都會將悄然放松調控，以解場所財務的燃眉之急。
各地托市初現端倪。10月21日，南京市公積金控制中央公佈，從24號開端，南京公積金抵押將覆原最高可貸額度。最高抵押額度將由此刻的20萬元通博體育人、40萬元戶，覆原為30萬元人、60萬元戶。與額度覆原同步的，是公積金二次抵押政策的有前提覆原：家庭已申請過一次公積金抵押，在全體還清抵押并賣出唯一住房后，再次購房時可以採用公積金抵押，但首付不得低于6成，抵押利率是公積金基準利率的11倍。這是放松房地產金融杠桿的第二只羞答答的氣球。
處于房價大跌風暴眼中的杭州格外奪目。2011年6月3日發行的《2011年度杭州經濟專業開闢區企業安居工程津貼實施細則》暫行，日前正式發動。依據《細則》內容，開闢區財務規劃企業員工安居津貼專項資本以下簡稱專項資本1億元，用于創設租房津貼和購房津貼機制。
場所的定量寬松會受到嚴肅限制，不會被許可觸碰限購、限貸紅線。
為接應地盤收入降落場所財務赤字，中心執通博被抓政機構會加速房產稅革新歷程。
12月2日，財務部部長謝旭人撰文表明，今后將進一步革新完善稅收制度。擴張增值稅征收范圍，相應調減營業稅等稅收，合乎邏輯調換花費稅范圍和稅率組織等。并研討推動房地產稅革新，完善資產稅制度。10月27日的人大專題質詢執政機構保障房政策時，財務部部長助理王保安曾表明：我們要抓住結算上海、重慶試行的經歷，加速推動房產稅的實施，以使它進一步施展調控房地產市場的作用。2011年1至9月全國稅收總收入辦妥7129218億元，同比增長274。此中，房產稅辦妥79859億元，同比增長236。地盤收入大幅下挫，成為場所財務不可接受之重，房產稅將在今后數年內補救缺口，條件是焦點都會房地產數據辦妥聯網。
保障房擠除泡沫
保障房建設是本輪調控的重要抓手。本輪調控從制度上而言，要創設保障房與商品房的雙軌制，創設地盤財務與房產稅的雙軌制。對于保障房建設的珍視，2011年未曾松動。
2012年，保障房建設數目將縮水。這并不意味著放松保障房建設，反而顯示保障房建設加倍務實。
11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工工作逾額辦妥。3天后，住建部關連擔當人表明，數據中存在約13的挖坑待建場合，為此住建部下發告訴，要求此類在房屋中年底前務必辦妥地基組織的施工，對于僅是搭建施工現場圍護設施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項目和套數。依照住建部厘定的統計尺度，在全年度下達的保障性安居工程中，場所執政機構至少做到13澆筑地基、13超出正負零即超出地面、13主體組織完工。如此一來，保障房開工率降落13。
為杜絕灌水，一輪督察在2011年年底展開。據《21世紀經濟報道》報道，部長將帶隊50人的司局級干部調研組，深入每個省區對保障房開工率進行現場查驗。查驗方式分兩步，先是市級部分自查，統計信息上報省建設廳，各省的建設廳派督察組對場所抽樣查驗，核實場合；再有以住建部部長姜偉新為典型的部司級領導構造的50人的督察組還將深入場所調研，確保數據的正確性。
保障房建設在2012年必定降落，資本門檻難以穿過。依據住建部測算，依照全體組織完工口徑算計，2011年開建1000萬套保障性住房所需全體投資約為13萬億元，假設我國的CPI增速為零，3600萬套保障房起碼需求資本468萬億元人民幣，約相當于2010年GDP總量的112，過份了執政機構對教育的投入，毫不是個小數量。此中中心執政機構在13萬億中佔領1709億元擺佈，約占13，其他87的資本都要靠場所執政機構投入。2012年場所執政機構的保障房投入將到達高峰，場所執政機構斷無如此龐大的財力投入保障房建設。
住建部已經叮囑2012年保障房的開工數目有可能調換，姜偉新多次在住建體制內部會議上向部屬強調，依據實質場合，2012年的保障性住房開工套數指標，有可能進行調換，將低于2011年的1000萬套指標，估算低20到30。
產業大洗牌
2012年，房地產依然不會迎來春天，更別說艷陽天。
托上半年房地產銷量的福，本年房地產企業可以保持全年業績，2012年冰山熔化無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅降落，導致房地產企業來歲或許確定的收入降落，自有資本降落，融資渠道收窄、融資本錢上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大箝子，房地產企業的投資意愿也就更低，由此形成緊縮輪迴。對一些產物線單一、以豪宅為主、不願意貶價換銷量、在價錢上較為驕縱的企業，2012年會長短常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去孑立的存活空間。
延續2011年趨勢，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為顯著，進入大魚吃小魚時代，也即進入房地產企業產權并購重組高峰期。
截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，過份四成房企凈利潤下滑甚至吃虧，80以上房企欠債同比提升。穆迪29家受評開闢商中，23家佔有充足的現金及預計現金流，足以應付前程12個月內現金流出的150以上，這些現金流出包含有利息、地盤金等。現金流較好的房地產開闢商也在貶價促銷，目的即是成為前程市場的主導者。
房地產產業的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。
據《中國證券報》不徹底統計，6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的財產估值過份1億元的項目有17宗，過份5000萬元的項目有29宗。
這并不是開端，也不是了結。據清科研討中央的研討數據也顯示，2010年房地產產業共實現并購84起，占并購案例總數的135，為所有產業之首，涉及并購金額258億美元。2011年上半年，房地行業并購案例連續提升，并購速度也進一步加速，上半年辦妥的房地行業并購案高達57起，同比提升了27起。本年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研討中央的數據顯示，截至10月中旬，本年房地產產業并購案例已達90余起，過份上年全年的并購數目。
目前的房企并購重要有兩類，其一是大型房企并購中小房間企，并購方多為在資金市場上摸爬滾打長年，或是由場所向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項目或地盤但體量小、融資渠道少的中小房間企；其二長短房地產主業企業退出房地行業，這此中尤以78家非房地產主業的央企退出為主。
并購者分為兩類，一類是穩健的市場占有者，這類企業手握巨資，講求販售額、回款率，歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場牟取巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。
跟著綠城出售地盤，與中投配合，并購重組延長到現金流緊迫的大型企業，來歲這一趨勢將延續，并且加劇。
對于購房者而言，剛性需要佔領主導，斟酌的是個體樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。
