在2011年最后的兩個月中，中國房地產市場的一幕幕畫面格外奪目：先是綠城集團的破產謠言，再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤突兀貶價，幅度高達20-40。同期，北京、深圳顯露貶價樓盤，貶價潮好像片刻漫卷一線都會。
而此前讓公共倍感撲朔迷離的有關樓市的政策風向，最近終于塵埃落定。自2011年下半年以來，住建部決擇，部門政策或將微調、場所限購政策的實施細則可能會被許可調換等動靜曾不停傳出。而11月6日，溫家寶總理在俄羅斯結算：中國房價總的形勢還處于僵持階段，不過這一個月來開端松動。這是總理第一次領會提出下調房價。專家據此解析，政策風向至此已經十分明朗。
這一切，好像都是中國房地產產業拐點、洗牌的征兆。
叫好、疑惑、猜疑、懷疑，甚至是更多的謎團：房地產產業的拐點到了嗎？此輪貶價對2012年房地產產業走勢陰礙幾何？地產商們今后將如何存活……
對于這一連串疑問，地產商、購房者、執政機構期望的答案，好像永遠是不一樣的。
而大家共同的問題是：房地產調控的大限到了嗎？
貶價潮真來了嗎？
房價，仍然是各方博弈的中央點。
10月21日前后，大肆的貶價首要顯露在上海。數據顯示：上海涉及大幅貶價的樓盤有近10個，大多數打折在7折高下，最低的跌至58折，每平方米單價下跌至少四五千元。
反映著市場預期的二手房價錢也在松動之中。據上海二手房指數辦公室發行的最新指數匯報顯示：2011年10月，上海二手房指數13個月來初次下跌。上海的空氣遠比外界想象的緊迫。不少持有屋子的人都急于脫手。市場人士對《英才》如此繪出。
然而，對于以上海為典型的一線都會貶價潮，各方卻有著差異的見解。
上海貶價潮反應出來的，是實體經濟和金融系統的疑問。中國指數研討院研討總監蔣云峰以為，中國的金融體系對需求歷久融資的實業支持力度很弱。表象之一即是江浙地域的企業主們全面採用房地產信譽來進行資本行運。另一種現象是放高利貸者會將屋子做貸款物，抵押進入高利貸，用高利貸的利息付款屋子的月供。這樣的結局即是房地產吸納了大量資本。不過，由于調控政策，房地產信譽在短期內失效了。所以，許多人不得不從地產中把錢抽出來。在蔣云峰看來，上海房價降落意味著房地產信譽的動搖，而中通博不出金國經濟的重心——長三角地域的實體經濟也會隨之受到陰礙。金融系統存在的疑問，在本年可能會展現出來。
然而，北京師范大學金融研討中央主任鐘偉則提出了差異觀點：上海貶價的樓盤，大多數是利潤空間過大的高檔樓盤。而蘇州、無錫、常州等地的房價波動并不大。由於蘇錫常三個都會的地盤供給、商品房供給量極大，積年來房價漲幅都不是獨特大。在他看來，長三角實體經濟的數據，包含有經濟增速、企業利潤等都沒有反常，江浙滬確實有人出了疑問，不過因此懷疑整個區域經濟，就譬如你看到一自己有腳氣，立刻就說這自己要死了。
一直以來作為地產商典型的任志強，承受《英才》采訪時也差異意貶價潮一說：長三角貶價了嗎？那些貶價的區域是哪里？都不是核心區，和北京的大興、房山貶價有什麼區別。某些開闢商的現金流確實有疑問。不過，說普遍貶價，此刻還看不出來。說江浙滬的房地產信譽垮掉，實體經濟也出了疑問，我差異意。
不論房企和購房者如何博弈，都應當只是本產業的疑問。但此刻，他們身上蒙受了太多產業外的疑問。目前中國還沒法把雙方面的疑問分手。蔣云峰說。事實上，屋子本該只是通博娛樂城現金板平凡的商品。即便它是一種財產，其價錢也仍然是由供求關系決擇的。所有的因素，終極都要通過供求來產生陰礙。然而，由于我國的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，屋子的商品屬性部門地被剝奪了，房地產產業中混雜了太多的物品，比擬之下，屋子的供求關系顯得沒那麼主要了。不過，不論如何，地產商和購房者才是市場主體，如今，他們已經做出了抉擇。最少，此刻市場上表現出來的是供過于求。市場人士表明。
當前顯露的市場價錢調換，除了政策調控的陰礙外，也是市場本身存在的回歸市場平衡通博直播狀態的氣力陰礙的結局。所以，其他都會和區域隨后的相應變動，就變得可以預期。清華大學房地產研討所所長劉洪玉通知《英才》。
誰是最危險的公司？
在貶價潮之后，11月9日，一條上市房企欠債超萬億的報導再度攪動了公共的注目。身處市場一線的開闢商們的境況，到底如
解析本次貶價會發明，在政策眼前最先hold不住的并非中小房間企，反而是大型房企。對此，有意見以為，貶價之所以由大型房企開始，首要是由於他們的資本規劃周期比中小房間企要長，在資本以及業績等方面方案性更強。于是，在政策短期內不能能轉向的判斷之下，大型房企決擇先期貶價以回籠資本。
也有專家解析，大型房企仍然看多后市，所以及時回籠資本，以待反彈；或者將回籠的資本用于二三線都會的項目投入。長三角的買入力強，貶價或許贏得實質功效——回款。中投聯達北京投資有限公司董事長楊少鋒以為，這一次貶價正是房企走向成熟的體現。
形勢整體肯定比調控前難，資本整體都緊。不過，對房企而言，限購對利潤有一定陰礙，不陰礙存活。說到全產業，實在沒那麼可怕。調控連續下去，場合會越來越差，但也死不了人。融創中國董事長孫宏斌通知《英才》，如今融創中國最主要的任務即是擔保販售，由於企業沒法在香港資金市場融資：此刻什麼也做不了。債市也關著呢，全世界都關著呢。
此刻，企業的現金流對照緊，但還沒有2008年那麼緊。2008年1-9月，開闢商的現金流——資本起源和投資的比例是1比32，此刻是1比4。任志強老是習性用數字開口。他以為，開闢商還沒有到最難題的時候。此刻真正恐怖的是，大家對照掛心會顯露更復雜的場合。假如再嚴重，預期就會變壞了。執政機構再采取舉措怎麼辦？
實質上，若論2011年最受注目的房企，并非萬科、恒大，而是偏安浙江的綠城。頂著破產謠言、信貸危機等不幸傳言的綠城，在龍湖、遠洋、綠地、恒大紛飛貶價之后，第三季度并沒有貶價，仍是最貴地產商。孫宏斌坦陳，綠城這樣珍視產物的公司通博被抓出局不公正。在他看來，綠城沒貶價，說明他們沒那麼難題。
我覺得綠城不是最危險的，最危險的大公司還另外其人。產物好反而被淘汰出局，邏輯上不是這樣的。任志強以為，對房企而言，步調永遠是最主要的。低潮時候買地，激情時候賣樓。這是經濟學的根本知識。步調，譬如舞蹈，踩到點上永遠能踩到，踩不到就永遠踩不到，這即是房企真正的功力。
合乎邏輯的房價是什麼？
調控的目的是什麼？
實質上，中國房地行業協會副會長朱中一在年中就對《英才》表明：由於政策與執行的背離，調控難以深入。時至今天，貶價果真如此仍是一個難以衝破的節點。
坊間以為，調控是有目的的。某些人說，目的是房價在現有根基上跌各半。中心紅頭文件說，房價漲幅要合乎邏輯，防範過快上漲。合乎邏輯是什麼？過快是什麼？沒有尺度。某些場所執政機構說，房價上漲的速度和G D P的增速根本同步，那9就合乎邏輯；跟住民收入增長同步，那10就合乎邏輯；和通脹同步，5就合乎邏輯。鐘偉對《英才》說。目前，從全國的房地產均價來看，同比還是上漲的，而環比是鄙人降。降落是不是比上漲更好？是不是更有利于中國經濟長遠增長？沒人知道。
實質上，地產商們對前程一樣有惶惶。G D P保八，是執政機構的底線。不過本年前三季度的GDP增長9。這說明，GDP還不需求靠房地產拉動。這就缺陷以讓執政機構變更調控政策。任志強說。不過，政策沒有給市場一個不亂的預期。執政機構管理房價，不讓增速過份收入增長，我覺得是對的。不過，房價會涉及政治疑問，因此市場對前程欠好判斷。
沒有人抵賴，此次連續了近兩年的調控，已經觸及到了制度疑問。首要，地盤財務是一個老話題。調控很久，該制度仍是我自巋然不動，所以，各場所執政機構仍然靠限購、限貸、限價等政策來調控市場。
11月2日，珠海市出臺樓市雙限政策——限購和限價，成為全國第一個正式雙限的都會。雖有珠海市市長表明，在別人的眼里，房價過快增長，執政機構可以賺大錢。在我們心目中并不這麼以為。但任志強卻指出，實質上，是他們無法辦妥省里下發的房價指標。為了這個，他們不得不限價。這都是政治疑問。
至于房地產與宏觀經濟，更是一個老話題，地產商們依然認定房地產是獨一無二的支柱行業，拉動經濟最后還是要靠房地產。只但是，在房地產市場成長過程中，的確存在中心和場所益處不一致疑問。不過，在房地產市場成長和國家經濟安全、社會不亂之間，后者顯然加倍主要，大家要遵從這個大局。劉洪玉表明。
產業拐點是否到來？
在2011年的這個冬天，再談議價格拐點好像已經有些掉隊，產業拐點是否真正到來，才是所有房地產企業需求思索的疑問。
不論從哪個角度看，調控都遠未到可以放松的時候……制度革新還剛才起步……假如放松調控，樓市還是會回到已往的軌道上，房價必定會大幅反彈，甚至超出前一次的程度，堅定兩年的調控將前功盡棄。11月9日，《人民日報》刊發的詞章再次說明晰決策層對待調控的立場——先調控，再革新房地產制度。
所謂革新，大部門人最先想到的，即是住房雙軌制。執政機構雖提出一萬萬套保障性安居工程的目的，但事實是，雙軌制的革新進度依然慢慢。
從整個房地產市場調控的邏輯來講，是對照慌亂的。鐘偉如是說，讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。不過，不可說由於上帝要做上帝該做的事務，就讓凱撒滾一邊去。保障房本該是執政機構的義務，不過商品房也不應該因此出局。鐘偉將商品房和保障房比作寶馬轎車和公眾汽車：為了便捷出行，執政機構提升了大批的公眾汽車。不過，這對寶馬車的價錢肯定陰礙不大，頂多對夏利車有陰礙。不過，假如寶馬的價錢過高，執政機構要調控，那就要麼證實寶馬涉及不合法競爭，攫取暴利，妨害車主益處；要麼證實，寶馬車對寬泛人民群眾是必不能少的交通器具，公眾交通不可太貴。《價錢法》中有幾類價錢，是執政機構直接訂價，例如公眾辦事，水電等等。不過，商品房并不在列。
雙軌制，應當先強制規定經濟實用房、保障房等等退出流暢市場，對上市買賣通 博 直播行徑重罰。那時，還會有人去搶經適房嗎？在楊少鋒看來，執政機構首要該在保障房制度上補課。如今，富人買了保障房，而貧民等著買商品房現象并不少見。
而劉洪玉的意見則頗像一錘定音：本次調控的功效已經展現。今后的任務，重要是如何鞏固調控成績，增進房地行業連續康健成長方面。
