墻倒世人推？
對于房地產產業來說，2011年無疑是多事之秋。幾天前，在全國成長和革新任務會議上，國家發改委主任張平表明，來歲要鞏固和擴張房地產市場調控成績，并研討商品房領域反暴利規定。
房地產還有暴利嗎、房地產如何反暴利、反暴利會不會讓樓市崩盤……不同種類問題和探討，讓年終相對荒涼的樓市平添了一絲煩亂。
房地產市場在經驗地盤低本錢行運時代、資本低本錢行運時代、政策寬松時代后，房地產企業利潤越來越低已經是一個事實。同策咨詢研討中央總監張宏偉以為。
地盤本錢越來越高
曾經，開闢商拿地本錢全面較低，是事實。比如在長沙，很多本土企業在都會建設中修路換取地盤的模式，曾經讓開闢商成為低本錢拿地的受益者。
地價太低，在房價的不停上升過程中，開闢商的自有資本回報空間被成倍放大。中原地產湖南分公司總經理胡治鋼以為，但跟著房地產市場的成熟與成長，地盤招拍掛制度的完善，市場競爭的愈趨劇烈，地盤物質越來越少，地盤價錢處于不停上漲的過程中，可以斷言，地盤本錢的暴利時代已途經去。
從2003年開端招拍掛，到2007年6月建發房產28次舉牌博弈，以533億元拿下天心區黃土嶺正街1號用地，以單價788萬／畝稱王，北辰92億元拿下新河三角洲地塊更是驚動全國，2009年保利地產以創古史新高的1033萬／畝的單價拿下南湖4號地。目前，每畝單價過份萬萬元的地塊在長沙不再少見。
顯而易見，地盤本錢數年間數倍漲幅，讓開闢商的贏利空間極大縮減。有業內人士以為。
資本本錢越來越高
房地產市場進入微利時代的另一個現象是資本本錢越來越高。利率的上調，錢幣政策的緊縮，開闢商從銀行抵押的難度越來越大，利率也越來越高。
幾年前，開闢商進行房地產開闢的資本本錢是很低的。湖南汐亞諾投資咨詢有限公司總經理戴琳表明，已往行運一個小項目，開闢商往往手里只有幾萬萬的資本，有的甚至是空無所有套白狼，用地盤從銀行貸款抵押，利率也低，錢得手后項目馬上上馬，由于市場處于上升期，屋子一賣資本回籠，當即就能賺到錢。
然而金融政策的變更，讓這種日子一去不復返。戴琳表明，銀行放款難，私募基金、信托基金、高利貸等本錢太高，有的甚至高達30。
最明顯的範例是鄂爾多斯。民間資金的借貸利息甚至被抬到了年息72，但開闢商仍然很難借到錢。
政策本錢越來越高
以往通博出金，調控往往很快顯露反復，開闢商往往或許牟取場所執政機構或明或暗的政策支持。不過中心這一次調控下了狠心，場所執政機構不可展現立場，政策低本錢時代也已往了。
綜合長沙目前的地盤價錢、建安本錢、原質料價錢以及房價程度來看，開闢商的利潤重要在10—20之間。胡治鋼說。在市場公價較荒涼的場合下，有些項目開盤價幾乎是本錢價。
對于發改委反暴利規定的出臺，眾多長沙業界人士的反映不一而足，但全面表明目前開闢商應當將精神放在企業經通博優惠營控制與自身產物建設上來，發改委反暴利規定，仍然在強化表現了執政機構堅定房地產調控不動搖的決心，象征意義大于實質意義。
樓市新觀測
反商品房暴利：發改委的革命浪漫主義
日前，國家發改委召開會議表明，來歲將繼續嚴峻執行壓制投機、投資性需要的政策舉措，勉勵支持中小戶型、中低價位的平凡商品房建設，增進房地產市場康健成長。此外要繼續完善房地產價錢監管設法，研討商品住房領域反暴利規定。
應當說，這幾年，發改委是真辛苦了。為通博娛樂了國計民生為了房價肉價藥價等操碎了心，全國人民都有目共睹。對此次發改委提出繼續嚴峻執行壓制投機、投資性需要的政策舉措，增進房地產市場康健成長，無不歡欣鼓舞。不過，對其提出的預備實施商品房領域反暴利規定，很多業內人士以為，通博娛樂城評價其志可嘉，其行則更像革命的浪漫主義。
浪漫之一：暴利就一定要反嗎？發改委預備實施的商品房領域反暴利規定，具體內容還在研討，但其目標在于嚴肅衝擊非法房地產開闢商獲得暴利行徑，衡量尺度是暴利。那麼，按本錢核算利潤率，近2000元一瓶的飛天茅臺是不是暴利？幾萬元一個LV包包莫非不是暴利嗎？近萬萬一輛的邁巴赫莫非不是暴利嗎？發改委假如按暴利尺度，是否應當先反反這些明目張膽的暴利者。假如不可反這些，那為什麼要獨自拿開闢商拿商品房開刀呢？商品房既不是保障房也不是經濟實用房，而是直面市場的商品，同時也不是像石油、水電那樣的生涯必需品，天然有市場這只看不見的手來管理，君不見，近期著名房企星河灣將上海的兩個項目價錢下調15～20，同時對老業主進行差價賠償，預測賠償資本將達6億元，盈虧都是他們家自個的事。香港、東京、新加坡等的商品房均價比我們的更貴，為什麼人家就沒有反暴利呢？
浪漫之二：商品房（不包含有保障房和經濟實用房）不是壟斷領域，有必須反嗎？市場經濟知識通知我們，暴利通常只能產生于壟斷產業和壟斷領域。商品房地產領域有壟斷嗎？除了地盤供給環節，恐怕不存在什麼壟斷。哪個房地產開闢商壟斷了一個都會的通博娛樂城商品房地產市場？或者幾個房地產開闢商壟斷了全國的房地產市場？2010年全國商品房販售總額為524787億元，龍頭老大萬科的市場占有率僅為206，這算壟斷嗎？當然算不上。沒有任何房地產開闢商有本事壟斷這個巨大的市場。實在，發改委假如真的想反暴利，那就把矛頭瞄準那些國有壟斷企業吧，好比石油、金融、通訊、礦產等等，這些才是名副實在的壟斷暴利產業，不必多說，你懂的。
浪漫之三：房地產是有暴利，開闢商就有暴利嗎？未必。中國房地產的利潤就像女人的年紀，一向是個謎，由於這里邊益處關連方太多，隱情重重。朱大鳴說：從益處鏈角度來看，地盤壟斷造成地盤壟斷利潤極高，信貸壟斷導致資本採用本錢很高，60多種稅費導致開闢、持有與轉讓本錢過高。並且，單就開闢商而言，利潤則是對照透徹的，以A股盈利本事強的房地產上市公司為例，其毛利率大約在30～40擺佈，剔除營業稅、所得稅等稅項，凈利率也就百分之十擺佈。就單個項目來說，即便利潤率到達50，開闢周期通常三到五年，年均利潤率也但是百分之十幾。假如這個利潤程度算暴利，可能許多產業都是暴利產業了。那麼房地產暴利最大的既得益處者在哪里？業內人士都知道，房地產真正重大的暴利環節即是地盤轉讓。場所執政機構壟斷著地盤供給，以極低的價錢征地，以極高的價錢轉讓地盤採用權，執政機構拿到的益處，怎麼也在本錢的幾十倍。什麼叫暴利，這才叫暴利：據《人民日報》報道：2009年，全國地盤出讓金收入相當于同期場所財務總收入的46擺佈，有的省市地盤收益占全年財務高達75。
革命不是宴客用飯，更不是出風頭趕時興。發改委這一次提出要在開闢商那里實施反暴利舉措，好像會像最新的賀歲片《緊密仇敵》，看似刀光劍影，實則可能又是左手摸右手的一場風花雪月的故事。
