我的一些溫州老鄉把資本從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏銳的，風向已經變了。一位投資者如是說。這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代。用狄更斯這句著名的話來形容中國的房地產市場，好像極度適合。
溫州籍投資客王立強對這句話的感慨更深。2003年，王立強帶著70萬元只身來臨上海打拼，和眾多溫州老鄉一樣，他抉擇買房投資。頻繁地買進賣出再買進后，2008年底他手上有7套房產，扣除抵押，這時期王立強的投資收益翻了十幾倍。那時候閉著眼睛買房都賺錢。他說。事實上兩三年前，已經感到市場欠好做，購房者張望氛圍較濃，有價無市。王立強顯著感覺房貸包袱較大，只好變現，直到上年賣出個人在上海的所有房產，但他在一些二線都會還是置辦了4套。王立強覺得個人對照英明，也對照榮幸，假如此刻才脫手拋售，可能會更為焦急。對他而言，樓市的黃金時代已途經去了。
但是，在資訊機構的數據里，這依然是最好的時代：近日最新環球優選住宅區域通博被抓世界品級指數匯報顯示的數據表示，環球十大都會的住宅平均價錢指數自2005年起仍大幅上升77，上海五年來房價漲幅高達143，位居第二。
炒房族：閉眼買房成為古史
證實房地產市場依然向好的并非只有數據。跟著房地產市場調控政策在一二線都會效應的逐步展現，眾多有實力的房產開闢商，近來已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線都會撤退，轉投三四線都會。在一二線都會房價上漲的幅度漸趨減緩的同時，三四線都會房價的漲幅顯露新的飆升，形成按下葫蘆浮起瓢的現象。
但盡管如此，閉著眼睛買房的黃金時代已一去不復返了。上年以來，在北京、上海、廣州、武漢、溫州等地對投資移民現象進行查訪的過程中發明，持這一意見的炒房族已不在少數。
透過不久前發行的《2011胡潤上海財富白皮書》，我們可以得出，每871個上海人中，就有一自己通過炒房，成為萬萬富翁。相對于開公司的業主、職業股民和公司金領等高專業工種，炒房致富成為已往10年中草根上海人快速斂財的捷徑。依據中國房地產信息集團的數據，已往10年中，上海商品住宅均價翻了5倍還多。已往10年是中國房地產，尤其是上海房地產市場炒房的黃金時代，中國房地產信息集團解析師薛建雄以為，從2010年開端，黃金時代已經了結。
在上海、北京這樣的大都會，投資房地產還是能賺錢，只是沒有以前好賺了。王立強說，為管理房價，上海市執政機構本年2月份出臺樓市限購令，再加上限貸令和房產稅，此刻投資房地產在操縱上和收益上遠遠不如以前。
對于剛加入任務兩年的北京白領喬志浩來說，婚房有如一座無形的大山壓在他和父母身上，即便在五環六環買套新房，總價也要100萬以上，工薪階級哪能拿出四成首付？我們還不如蝸牛，至少蝸牛還有一套屬于個人的小小蝸居，而我們，什麼也沒有。喬志浩訴苦，早誕生5年甚至2年，就像游戲里的EASY輕易模式，NORMAL通常模式，而此刻是HARD難題模式——— 別無抉擇。著名財經批評人士葉檀以為，中國房地產分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產成長的黃金年月。隨后出臺的三大房地產政策，前兆房地產新時代到來。黃金時代過后，歷久來看，房地產會覆原它的原來面孔——— 棲身屬性。
中介：市場切換太快
買房者覺得買房更難，賣房者覺得賣房也更難。重要靠房產成交傭金支撐的中介業務，在成交量大幅下滑的公價下，日子也欠好過，一些都會中介門店數目甚至逐日遞減。
據了解，通過中介辦妥的二手房買賣通常按房款的25接收手續費，由于市場成交量連續低迷，當年一套代價200萬元的二手房能牟取5萬元中介費的紅火日子已經緩慢成為古史。大多數中介門店陷入吃虧直至關門停業。
鏈家地產統計數據顯示，北京6月份過千家中介公司零成交通博體育，400多家中介門店關閉。偉業我愛我家副總裁胡景暉稱，樓市調控加快了中介產業洗牌。在北京限購令出臺之初，部門小中介公司已被通博傳票淘汰出局，尤其一些配偶小門店關閉。
來自21世紀不動產上海區域的統計數字顯示，上個月上海二手房成交套數臨近盈虧均衡點的性命線。據上海德佑地產副總經理羅亞東介紹，2010年3月，上海的房地產中介門店約有13萬家，目前已減少至1萬家擺佈。漢宇地產董事總經理施宏 提供的數據則更為驚人：近幾個月來上海全市中介門店數目正在以每月2-3的幅度減少。不少孑立經紀人力保障生涯，已抉擇去大型中介門店做拿底薪的全職經紀人。
上海一家中介公司的經紀人劉華東獨特懷舊上年底生意好的那段工夫，每日房地產買賣中央大廳都擠滿人，多得有些可怕！不必出去跑，坐在門店里一天也可以做5、6單業務。而此刻，許多經紀人自動出擊找房源，找買家，給以前客戶群發房源短信，即便如此也沒有生意。公司里員工持續幾個月沒有生意，靠那點底薪基本養不活個人。走了就走了，沒人挽留，流動性大的產業特色，加上荒涼的公價，使得離職或罷免這種事幾乎天天都在發作。
據介紹，在上海，綜合開店的租費、電費、通訊費、人為本錢等因素，外環內中央城區中介市場公認的盈虧均衡點在15萬元月擺佈。可是此刻靠租賃業務的傭金，遠遠不夠保持生計。開闢商：寒意陣陣
房地產市場的陣陣寒意也傳導到一手房的開闢商層面。從房地產上市公司已披露的信息來看，上半年業績顯著顯露分化，多家公司凈利潤降落100以上，甚至有5家預報降落過份200，龍頭地產企業依然維持強橫增長態勢，而一些中小房間企則業績增長放緩甚至吃虧。2010年同期凈利潤高達4億多元的嘉凱城，本年中期業績甚至不夠買一套豪宅。有一些企業固然上半年業績依然靚麗，但依賴的倒是之前的販售項目。
寒意并沒有消亡的眉目，反而正逐漸變濃。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽署率僅為71，創近4個月新低。某機構的數據顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大都會的可售面積依照周平均成交量算計，去庫存時間差別到達16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另外南京、福州、蘇州等都會的去庫存時間也過份1年。
上海綠城玫瑰園開闢有限公司副總經理通博比分沈旦臨通知，嚴肅的宏觀調控政策讓不少中小開闢商元氣大傷，年頭訂定的販售工作此刻看來已遙不能及，能辦妥各半已經不錯。
一方面是販售下滑，另一方面是資本急急。從銀行牟取抵押越來越難題，信托融資又被各大銀行叫停，開闢商正面對著有史以來最懦弱的資本鏈。
另一個數據更能表現開闢商的存活局勢，本年前7個月，房地產產業內公然的股權并購總涉及金額比上年同期翻番。并購的案例數目和并購總金額及平均單案例并購金額均創建古史新高。
喜愛自稱為操盤手的上海火宏投資成長有限公司營銷總監劉春也稱，住宅項目標黃金時代已途經去，一些地產大佬紛飛轉型進軍商務地產項目也說明樓市熱門開端切換。我的一些溫州老鄉也把資本從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏銳的，風向已經變了。他說。
房價跌不跌要看銀行
但是，黃金時代終結，不等于房價馬上就會下跌。
在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當一部門是炒房族，由于觸角敏感、眼力獨到，這些人大多在前些年中國樓市價錢暴漲中贏利豐盛。近兩年來，這些人將個人投資重心遷移到了包含有香港、澳門在內的境外房地產市場及內地的三四線都會。
他們以為，跟著執政機構調控政策的落實及保障房力度的加大，一二線都會的房價上漲的空間有限，但三四線都會卻還會維持相當大的升值空間。由於目前我國都會化歷程仍在加快過程中，帶來了房地產的剛性需要。這種剛性需要在一二線都會已趨于飽和，相當一部門都會住民家庭置辦了兩套及兩套以上的住房。武漢電力部分的一項查訪顯示，每年武漢中央城區零電費的房產多達5萬套，這說明相當一部門市民為家庭前程住房需要進行了相當的存儲。實在，中國樓市泡沫的最大推手不是執政機構，也不是開闢商，更不是炒房族，而是銀行。一些比年開端在海外炒房的投資移民說，現今銀行房貸模式在任何一個國家都極為少見，這種房貸模式想要內地樓價不漲很難。
以一戶開闢本錢為80萬元的房產為例，開闢商售價100萬元，炒租客首付20即20萬元后，即可抵押80萬元購得房產。假如炒租客再以200萬賣出，新的購房者只需出40萬元，就可通過銀行房貸購得房產，由於銀行房貸不是以房產本錢頒發的抵押，而是以售價總額的80頒發的房貸。如此炒下去，外表上金融危害在銀行，實質上卻落在了租客身上。
他們以為，目前，一些銀行在落實調控新政的過程中加大了首付比例，但其基數依然以在房屋中售價為主，這是調控政策難以奏效的一大來由。但是跟著銀行房貸模式的進一步完善，樓價只漲不跌的時代無疑將成為古史。
買還是不買仍在糾結
黃金時代已然已往，需求屋子的人仍然在糾結，買，還是不買。而專家們的口水戰則是，房價鄙人半年拐或是不拐，不少購房者最后后悔的是，在拐與不拐的爭議中，錯失了買的時機。房價的每次上漲、下跌都陰礙著我每根懦弱的神經。上海一家零售企業的部分經理李密斯仍然在糾結，房價高的時候不敢買，怕會跌下來；房價低的時候又覺得還會再跌。
本年上半年的樓市恰如一杯溫吞水：一方面，執政機構不停加大政策調控力度，不少剛性需要的買家抉擇了等一等；而另一方面，房產商咬定房價不放松，商品住宅成交均價依舊堅挺。以上海為例，如今商品住宅均價一直在上年下半年景交均價鄰近徬徨。這樣通博娛樂城評價的僵局下，外界所預計的房價拐點從5月拖到6月，又拖到7月，依然沒有現身。
上海易居房地產研討院綜合部部長楊紅旭以為，下半年北京、上海兩地樓市將由上半年的量減價穩轉向量增價跌。原先上半年到達預售尺度的項目，許多企業不愿、也不敢推盤，跟著開闢商資本鏈越來越緊迫，下半年推盤量必將放大，而在當前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加貶價，結局只能是量增價跌。
其他一些專家也以為，資本包袱將迫使開闢商作出價錢調換。從3季度開端，預測促銷和貶價手段將被越來越多的樓盤采用，貶價幅度也會越來越大。
一些業內人士以為，房價可能顯露10-20的跌幅。即便如此，從歷次樓市調控來看，在巨大的需要下，房價一旦顯露這樣的跌幅，就立刻會有大批需要開釋，導致下調的房價筑底回升。對于許多買不起房、甚至但願房價或許回歸幾年前程度的人來說，這樣的調換也就難言拐點了。
