（一）
又到山雨欲來的時候了。
這幾天關于地產產業的信息，有點凌亂。先是綠城的被破產，馬云的救濟；接著是深圳中原再次大解雇；謝國忠的有些地域的房價會掉80，葉檀的5年內房地產企業會消亡90，這是奈何一個亂字可以形容。
在身邊，也有信息讓人冰冷，網上傳播的一個大學生在沖動之中買了房，但她的月供是她全體的工資，請求援助該怎麼辦？還有，我的幾個友人，近期由於雜七雜八的來由想要賣脫手上多余的一套或者兩套屋子，以抵御不停降落的生涯質量。
窗外通博娛樂城現金板陰霾的天空，讓人感覺極為壓抑，但比這天空更壓抑的是，我身邊那些多數地產營銷人，這幾天的冬雷震震，讓環境有些惶恐。
（二）
再次探討房地產周期，筆者在2010年的時候，曾經提出了中國房地產產業進入了成熟周期，一個重要的理由是需要彈性太大。波動幅度到達40以上，在東部沿海區域，甚至過份了100，這肯定不是一個發展型產業或許顯露的數據。
關于都會化，我們的都會化更多的是離去工業化而進行的都會化。但工業化還是都會化的肇始，由於中國房地產地盤的牟取方式，首要是被都會，然后地盤被商品。也即一般的模式是，某個區域欲成長房地產，那麼執政機構便會在該區域內首要創設一個園區（多為工業園區），然后做人口密度安排和經濟總量安排而將地盤改變為都會用地，周圍產生大批的都會配套棲身建設用地，于是密集的房地產項目便再此區域蓬勃湧起。從這個角度來說，我們的都會化是在偽工業化的根基之上的都會化，或者是以工業化的幌子所進行的都會化。
一般的都會化（囿于國家特定概念）無外乎外來人口提升與當地人口遷徙，美國二戰以后的都會化在這兩者的對照優勢中，外來人口提升成為一個極度主要的因素，由於遷徙于美國的人口均為世界各地的精英，這點只需求看看我們此刻的社會那些人在移民便可知；其次是村莊都會化，盡管美國農業人口大幅度減低，但這是總量組織下人口比例的調換，農村人口進城的絕對數目并不巨大。
我們當前的都會化與美國比擬而言，大要于我們一線都會與三線都會的房地產市場需要是一致的，即一線都會除開遷徙住民（例如北京到上海，郊區到市區），大都會新增凈人口大大提升導致需要連續上升；三線都會的都會化則更多的表現是農村人口都會化，三線都會幾乎沒有外來凈人口數目的提升，都會遷移也是極為稀少的。
關于流感人口的一個數據：美國人終生根本流動14次，英國人8次，法國人6次，日當事者也有5次，我們的人口呢（由於特定經濟周期，農夫工遷徙大要不該涵蓋在內，一是他們沒有買入力，二是他們的遷徙根本與棲身無關），另一個疑問是美國人流動的經濟底細是美國以辦事業為主的行業底細根本是其主導因素，這點在英王法國的資料里根本也可以得到證實，同時也和行業特征以及行業經濟對人員採用和花費特征關連。
跟著世界經濟的凋敝，我國出口產業對經濟增長功勞率直線降落，在汽車，電子產物日漸飽和以后，人類短期還沒尋找到一種新的全新產物需求大肆的生產和流暢，這也是世界貿易的逆境和壁壘。日漸萎縮的貿易與日漸增多的產物的矛盾導致的即是我們看到的比比皆是的貿易戰。失去了出口，幾十年我們都會賴以存在和成長的主導因素都消亡掉以后，我們的都會還能增長麼？回到我們最前面的疑問來，當一座座空地的園區長滿鵬草的時候，都會奈何去增長？
（三）
不利的是，一年之后，我被迫改正我對產業周期的見解。目前的房地產產業已經進入了衰退期，至少是在一個中期古史概念下的衰退周期（我們可以用50或者100年的古史縱深來假想）。
用一些階段的繪出可以這樣來說，當前中國經濟矛盾是過于成長的房地產市場與整體國民經濟成長的脫節所致。對于這個結論，我們可以這樣來辯白。中國2007年新增抵押總量為36萬億，2008年為49萬億，2009年為96萬億，2010年為8萬億，2011年約為8萬億。假如我們將房地產產業耗用新增抵押的比例固定在某個位置，例如30，那麼2007年房地產產業或許牟取的新增抵押為108萬億，2008年為147萬億，2009年為288萬億，10年為24萬億，2011年約為24萬億。好了，這個數據出來以后，結論也出來了。假如以抵押總量來作為市場的總容量指標，那麼單元面積抵押數目越高，抵押面積就越低；反之亦然。而中國房地產市場量價關系是一個奈何的局勢呢？2007年高點回調以后，2008年量價同步反彈，2011年全國房地產市場的價錢約為2007年的一倍擺佈（非精準數據），那麼對應2007年的成交量，2011年需求多一倍的抵押量，也即2011年需求耗用216萬億的房地產抵押指標；假如我們將數據換成2009年的數據，那徹底即是另有一個境況，而這也即是我們房地產產業今日的真理因素，假如2009年的成交量基數為1,2011年景交量基數為08,假定2009年房價為2011年房價的60，那麼會顯露一個什麼樣的場合呢，假如單元面積抵押比例一致的話，2011年全年需求的信貸總量為2009年的133，好疑問顯露了，我們此刻依照商定比例，2011年信貸指標只有2009年的833，兩者缺口快要50，這才是當今房地產市場的基本疑問地點。這也可以辯白當前多數開闢商的個貸大批積壓在銀行而無款可放的真理近況。
走到這，再往下，我們只能假設，于是必先有幾個條件：第一個即是當前錢幣政策回歸常態，即M2年增長率維持在15擺佈，這種場合下，新增抵押必定回落，房地產產業抵押總量必定萎縮；假設二銀行對地產產業抵押比例不發作較大變動，維持政策的相對持續性，那麼地產抵押的總量也將連續萎縮，而這兩者必定導致的后果是成交量和成交價錢之間的反比關系，那麼地產市場的走向的三種狀態為：成交量價同步萎縮，且以一個平衡的態勢萎縮；那麼市場將以平衡狀態回落；第二是成交量大幅度萎縮，成交價相對不亂，市場必將發作激烈的洗牌事件，若干房企將退出市場；第三是成交價萎縮的速度大于成交量，市場買賣依舊活潑。前程這三種可能都不確認，第一者是一種夢想狀態，量價同步運行的平衡市場只是剎那行徑，不是常態；第二種場合是成交量大幅度萎縮的時候，部門退出的開闢商必定以價求量，導致價錢和成交量非平衡運行，市場顯露組織裂變的可能性大幅度提升，市場可能會顯露不同種類產物降落比例差異步的平衡狀態；第三種難度在于2010年以后地盤本錢高企，房企退出以損失狀態辦妥這種現象很難全面發作。但市場的總體后果，將在二三種結論中產生，從這個角度來看，前程房價絕對價錢降落是一種不能避免的現象，通博不出金絕對成交量降落也是一種不能避免的現象。
但我們并不可在這里形成結論，來由很簡樸，我們錢幣政策還可以繼續維持高度寬松的狀態，也即是政策重回2009年的可能；第二個市場假設是我們貿易順差依然強盛，因此導致的人民幣占款數目龐大，導致市場新增較多錢幣；第三種是人民幣快速升值，導致熱錢大肆涌入，市場流動性多餘。假如顯露這三種局勢，交融當前的經濟特征，供需相對平衡，錢幣多餘的特征。新提升的錢幣并不可提升生產，也不會新增需要，那麼新增錢幣唯一能產生的后果就是物價上漲。在通脹的底細下，我們要商量的是CPI漲幅與房價漲幅的關系，這里的關系是，CPI漲幅跑過房價，則意味著房價的絕對價錢上升，相對價錢降落。由於內地沒有成型的研討成績與數據，因此我們只能借助推論來辦妥兩者之間的轉換，在2009年與2010年房地產市場信貸供給是充足充裕的，這兩年市場特征是成交量根本不亂，成交價錢大幅度上揚，這背后的邏輯一方面是中國的社會組織決擇的買入力和買入特征反應，另一方面也是房地產金融杠桿化的代表反應，前者是意味著需要到頂，后者意味著市場高位以后，組織性危害開端展示。假如依照這個推論繼續向前，即前程信貸市場充裕的場合下，房地產市場可能顯露的場合是，成交量不亂中略有萎縮，成交價錢根據錢幣供給量的充通博被抓分與否上漲。但另一方面假如房地產信貸指標保持在固定比例的場合下，實體產業的資本充分度大大高過房地產產業（無窮制放寬房地產信貸比例這種偏激場合很難顯露因通博出金此也不予商量，另2009與2010年大批的外產業資金涌入房地產產業，意味著非地行業的資金供過于求，這種場合下顯露的大蒜，花椒爆炒等等意味著實體對資本吸納本事極為有限），假如實體產業資金不予轉出的場合下，實體資本與房地產產業資本2倍以上的速度供給，在整個社會實體產業供求根本平衡的場合下，錢幣的供應將于房地產一樣，終極只會導致價錢的變動，從這個角度而言，CPI的漲幅會由於資本供應速度快過房地產而展示出更大的漲幅，這個時候也即房地產的相對價錢仍然會降落。
上面兩條路徑得出的結論均是房地產價錢顯露降落，要麼絕對價錢降落，那麼房價遭受30的跌幅并非不能想象；要麼顯露大米20元一斤，豬肉150元一斤，房價顯露3萬5萬每平米的常態價錢，但房價相對價錢依然降落了。
（四）
人民幣能順利過渡到日元韓元的狀態麼？筆者以為這里難度極大，一方面是中國不同凡響的二八社會組織，假如我們一旦顯露大米20元一斤的場合，中心執政機構對下層群體的補貼金額必將大幅度上升，這種上升幅度將對中心執政機構的控制本事以及社會住民的心理預期控制起到絕對的考驗，一旦顯露不慎，社會群體性活動必定大幅度上升；第二個是錢幣傳導路徑的自然不平衡，即新增100元錢幣，我們無法平分給100自己每人一元，這種場合即社會貧富懸殊加倍拉大，這對整個社會的控制和再分發都將產生極大的困難和考驗。而斟酌到國際博弈來看，假如人民幣短期大幅度貶值，那麼中國的錢幣信譽尚未創設起來便消亡，這對整個中國經濟的陰礙幾乎是災害性的。
（五）
于是我們剩餘的唯一可能便是遭受房價的下跌，甚至過份30的下跌。相對于中國當前經濟特征，高出口，高投資，低花費的狀態，房價的下跌首要會遵循美國房地產市場的狀態，即銀行，建筑，鋼鐵等市場同步萎縮，這中間的疑問不光僅是經濟疑問，較大面積的炒魷魚減少將惡化整個市場自信，導致預期購房減少，市場真理需要減少。金融市場壞賬激增，銀行惜情節空前強化，進而惡化市場流動性。大批待贖回在房屋中與按揭難題的家庭與新增市場的拋售形成三方供給市場，而需要市場則在萎縮中向前。
更難題的是，產業市場中供給方老是滯后于需要市場，具體到當前市場而言，市場上大批的地盤存貨導致的前程供給量龐大，市場供求組織差連續高位徬徨，整個市場前程可能將導致中期遲滯與萎縮。
（六）
當然任何經濟推理都有若干個假設。上面我們的解析正是創設在假設根基之上，但本文第一節那個月供等于通博不出款工資的女孩的場合，我想盡管對照偏激，但應當不會是個案；中原的解雇，你可以視為這個企業毫無社會義務感，但這樣的企業并不會只是個案。08年依賴錢幣挽救了市場，但錢幣的副作用今日看起來幾乎已經超出了我們的接受本事，且面前的場合看起來，大有還賬2009的情節，這樣的場合下，房地產市場失去了任何激進的想象力，房地產快速由成熟市場走向蕭條。這種場合下，所有的不切實質的幻夢都將充實危害與災害。
