我們對2011年上半年的房地產板塊持謹嚴意見，但下半年，地產股可能有極度好的財神娛樂城下載投資時機。
就房地產產業的根本面而言，我們估算2011年可能與2010年根本持平。從估值角度來看，目前地產股的估值程度已經處于低位：預計市盈率處于低位，萬科、招商地產等公司的AB股對價系數也處于低位，並且，目前地產公司全面的NAV折價率為30。
但是，我們預測本年上半年通貨膨脹會愈演愈烈，央行通過加息等方式進一步收緊流動性的可能性很大。並且，盡管地產股目前被低估，但還沒到NAV折價50的絕對低估狀態。因此，綜合權衡下，我們對上半年的房地產板塊持謹嚴立場。
但對于下半年，我們的投資手段是相機選擇。假如經濟顯露下滑，房地產投資的身份再度提高；或者通脹包袱解除，加息預期弱化；或者房價得到根本的管理，執政機構立場趨緩。在這些因素動員下，三限政策可能財神娛樂城 下載解除，在加上成交的反彈，地產股可能有極度好的投資時機。
我們整體判斷，2011年全國房價將處于小幅波動、根本持平、下行危害略大于上行危害的狀態。如股市的體現一樣，在均衡市的格局下，房地產公司的經營局勢也會顯露組織性的分化，這種分化將重要體現在以下幾個方面。
一是利潤率。通常而言，囤地型的公司在房地產市場的大牛市中獲益最大，但當市場進入均衡市的時候，由于其地盤總結本錢的推高，利潤率將顯露降落的趨勢。比擬之下，周轉類公司的利潤率下滑速度會小一些，來由即是其利潤構成中，地盤增值的占比相對要小許多。
二是販售速度或周轉率。差異公司在販售速度或者財產周轉率的方面也會顯露不同。根本的邏輯是：在大牛市的底細下，產物處于供不應求的狀態，販售不是制約周轉的因素，開闢周期可能加倍主要，而后者相對加倍剛性。不過，在均衡市的場合下，花費者有更多的抉擇，品牌的強弱、產物的優劣、營銷是否精確，這些企業經營層面的微觀因素會反應到其產物的販售速度上來，從財產周轉率等財政指財神娛樂下載標上表現出來。
我們算計對照了2008年至2010年前三季度的販售（用經營事件現金流入替換販售收入）與總財產的比值（販售周轉率），若有兩年顯露在前20名以內，則說明公司具備高周轉的特征，途經對照財神娛樂，我們以為主流的房地產開闢公司中，萬科、保利地產、金地集團、榮盛成長、濱江集團、蘇寧全球、魯商置業和華發股份具備快速周轉的特色。
三是財政杠桿。我們以為，最適合的財政杠桿一定是與其時的市場底細相吻合的。比如：在大牛市中，房地產公司應當將財政杠桿用到極致，在熊市中則相反；假如這個邏輯成立的話，在均衡市中，財政杠桿應當適中。道理也很簡樸，適中的財政杠桿才幹使公司有時機在市場震蕩中高拋低吸。
我們選取38家焦點房地產上市公司為察訪對象，綜合凈欠債凈財產與總財產凈財產兩個指標，剔除前后各6家公司，剩余公司若在兩個指標中都上榜，我們則以為該公司財政杠桿較為適合。依據這一原理，共有16家公司入選，途經對照，我們以為，萬科、金地集團、榮盛成長、首開股份、嘉凱城、中糧地產、華發股份、蘇寧全球及中南建設這九家公司財政政策更具優勢。
四是區域布局及產物定位。從區域的角度，我們以為，當前的政策對于投資性需要占比高的區域市場更不幸；從產物種別來看，可以概況為雙頭硬、中間軟：小戶型、剛需類產物的販售仍有保障，豪宅類客戶對信貸的依靠相對較小，即所謂的雙頭硬；中間軟，是指改良類產物受限貸、限購政策的陰礙更大。
比如，萬科2010年8月份以來，販售連續刷新產業紀實，全年有望衝破1000億元的販售額，這此中重要的一條是，萬科60的產物是中小戶型，面向的是自住型需要；還有個範例是濱江集團，其開闢的萬家星城及都會之星，具有地段的稀缺性，屬于豪宅類產物，財神娛樂城app在逆市中贏得了熱銷。
綜上所述，我們以為在2011年的均衡市中，經營體現最好的前三家公司將是：萬科、金地集團和榮盛成長。
起源 中國證券報廣州
