2010年，面臨高速上漲的房價，中心執政機構采取了從嚴、從緊的立場，要求房價上漲過快的場所履行嚴峻的限購令，首要對北京、上海、廣州、天津等17個一二線都會履行限購；到了2011年1月26日，國務院發行新國八條，要求各地訂定合乎邏輯的調控目的，并且要從嚴訂定和執行住房限購舉措，8月7日住建部提出二三線都會限購的五項建議尺度，進一步強化了對于場所限購的拘束。目前看，盡管限購令功效顯著，對于2011年的房地產市場產生了有效的壓制效應，但對于限購令的質疑之聲同樣不絕于耳，許多人以為限購令是一種直接的行政干預，偏離市場方位，有悖于市場經濟的理念。對此，本文就限購對我國房地產市場究竟產生了什麼樣的作用？是否應當實施？等等關連疑問進行探討。
限購令對房地產市場帶來的陰礙
房地產價錢降落趨勢明顯，正在逐步實現理性回歸。跟著限購令的漸漸鋪開，我國房地產價錢上漲勢頭已經根本得到管理，并且從2010年9月、10月份起已經顯露房地產價錢降落的現象。依據國家統計局公布的數據，2011年10月，全國70個大中都會的新建商品住宅價錢環比有34個都會降落，比9月份提升了17個，只有16個都會的房價環比顯露上漲，且環比上漲幅度都在02以內，70個大中都會的平均環比到達-014，顯露負增長；二手住宅的價錢也顯露了通博優惠降落趨勢，同比和環比都顯露負增長。同時，對比2011年70個大中都會住宅販售價錢的數據（見表1），可以發明2011年我國住房市場的價錢展示一路下滑的趨勢，各地不論是新建商品住宅價錢還是二手房住宅價錢已經顯露負增長，這就意味著房價開端顯露真正的降落，房價同比增長幅度也已經越來越小，管理在3擺佈。這說明，限購對于房地產價錢產生了積極的陰礙，房地產價錢正在逐步實現理性回歸。
在房地產價錢趨于不亂的同時，房地產市場的投資、販售、自信等也都受到限購的陰礙。國家統計局發行的數據顯示，2011年1～10月，全國房地產開闢投資49923億元，同比增長311，為8月以來持續第三個月增速放緩，房地產投資放緩的趨勢顯著；全國商品住宅販售面積70971萬平方米，同比增長90，較1～9月121的增速繼續收窄。并且房地產開闢景氣指數一路下滑，已經從2月份的10290降落到10月份的10027，降落了263個百分點（見表2）。跟著限購的越來越嚴峻和限購都會數目的增多，開闢商對于房地產市場的自信也在逐步削弱。
限購都會的房價跌幅過份非限購都會。2011年9月份的數據顯示，在70個指標都會數據中，限購都會平均環比已經休止上漲，獨特是通博不出款一線都會的房價漲幅已經從7月開端持續3個月遲滯；到了10月份，全體都會住宅價錢環比顯露降落，限購都會的降幅顯著過份非限購都會，而限購的40個都會環比漲幅也初次平均為0，同比漲幅僅為375，而非限購的都會，平均環比漲幅為0007，同比漲幅則為392，顯著高于限購都會（見表3）。數據對比說明，限購對于場所都會的房地產價錢產生了顯著的壓制作用，獨特是是一二線都會的房地產價錢。
限購對于大都會產生的陰礙加倍顯著。以北京市為例，據北京房地產買賣控制網的數據顯示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量為10734套，比擬2010年景交量大幅下跌46；2011年前10個月，北京商品房住宅簽署套數為69079套，二手房住宅簽署為101188套，總成交為170267套，同比上年差別下調178、358、296。房地產的成交均價也顯著降落，前10個月房價環比逐月降落，此中10月北京商品房成交均價為19607元平方米，環比9月的21724元平方米降落96。北京市的限購政策在全國來說執行的較早，限購對房價的陰礙在限購向全國鋪開之前就已經產生作用；但跟著限購在全國陰礙的顯露，北京市房地產市場受到的陰礙會加劇。上海、廣州和深圳的商品住宅販售和價錢也顯露相似的現象。罷了，比擬于二三線都會，一線都會受到限購陰礙的水平要更大一些。
限購令的深度剖辨
依據以上的數據解析，可以看出限購對于房地產市場產通博體育生了直接陰礙，尤其是在很大水平上不亂了全國房地產的價錢。不過社會對于限購政策褒貶不一。有的人以為是大逆不道、倒行逆施、離經叛道，有的人則以為是合乎邏輯的，是必須的，關于此，本文于此處進行深度剖辨。
限購政策的積極作用
由于房地產價錢的過快上漲，導致許多中低收入人群沒有本事買入住房，為了擔保這部門群體的益處，同時也為了維護正常的房地產市場秩序，對房地產市場進行一定行政干預是有積極意義的。通過限購，可以壓制大批房地產投機行徑，減少市場上的購房需要總量，從而促使房價回落。同時，房地產市場與資金市場有著親密的聯系。房地產市場的過熱，導致大批資金涌入房地產市場，房價上漲的預期加倍強烈，對住房的投資變成只關懷短期投資回報，這樣會進一步提升住房投資、房價上漲。在這個國民經濟房地產化的過程中勢必會給國民經濟帶來繁重侵害。而短期金融市場又具有非理性，自我調換機制對照慢慢，這就可能產生泡沫，因此執政機構或者監管者需求盡早參與，通過某種方式來限制投資者的行徑。那麼作為補救無形之手的執政機構調控就應當有意識的管理住房市場的投資需要、管理房價上漲的預期。
限購政策的局限性解析
限購政策作為一種強制性的行政策略，在直接干預市場的時候，不可避免會和市場近況產生沖突，這也是限購的局限性。
一方面，限購可能會受場所執政機構執行意愿陰礙而折扣扣。目前，很多場所執政機構財務對地盤出讓收益具有依靠性。據國家審計署數據顯示，截至2010年底，全國場所執政機構性債務余額107萬億元，此中多個地市的債務率高于100。地盤出讓收益已經成為了很多場所執政機構歸還債務的主要起源資本以及推進本地經濟成長的主要資金。一旦嚴峻執行限購政策，地盤出讓收益將會大幅降落，這是場所執政機構所不愿看到的。場所執政機構執行限購政策的動力缺陷，必定會使限購政策的功效折扣扣。
另一方面，限購并沒有解決當前調控房地產市場的要害環節。當前，調控房地產的重要工作應當有兩個：第一，對花費者進行分層，對差異收入程度的購房者進行分別性調節；第二，對房地產的投資屬性進行壓制，使其回到理性范圍之內。從這雙方面來看，限購政策沒有或許實現這兩項工作，首要，限購限制了全部住民（二套以上住房）的購房行徑，不光沒有實現對花費者的分層，反而加倍無視了差異收入群體之間的收入不同性。其次，限購政策或許對住房的投資需要進行一定水平和一定期間的限制，功效也極度顯著和直接，但卻直接撲滅了住房的投資屬性，違反了市場經濟。
盡管，限購政策對房地產市場或許起到一定的調節作用，但限購的本性是一種行政干預，限購政策也只是臨時抑制部門需要，不可歷久連續下去，是違反市場規律的。假如或許創設調控房地產市場的合乎邏輯、科學地調控政策體系，那麼像限購這樣的行政策略就可以早日退出。
我國住房市場調控的革新方位
當前，我國房地產市場的調控機制還沒有徹底創設，這是陰礙我國房地產市場康健成長的主要來由，也是房地產調控政策屢屢失效的主要來由，也是顯露行政策略調控房地產市場的主要來由。因此，我國急需創設一套完善的房地產市場調控體系。構建完善的房地產市場調控體系需求雙方面的任務，首要需求界定當前形勢下住房的根本屬性，其次要訂定相符我國國情的房地產調控體系。
從頭界定住房的民生屬性
當前導致我國房地產市場投資過度的一個主要來由在于沒有正確界定住房的屬性。住房作為人們的一種生涯必要品，同時具有雙重屬性。一方面，住房作為一種生涯必需品，具有民生性。住房的民生性突出體現在它是確保住民存活的根本資源前提，是人們最根本的生涯資料和必需品。另一方面，住房作為一種商品，具有投資的屬性。住房是可以用來互換的勞動產物，它可以在互換中實現互換代價或價錢。由于地盤物質的不能再生性，使創設在地盤之上的住房供應缺乏彈性，而住房需要跟著國民經濟的成長不停擴張，這就使住房價錢通常展示上漲趨勢，因此住房也就具有了投資屬性。
住房，首先的屬性是其民生性，尤其是在我國房地產市場還沒有成長到知足寬泛人民群眾根本需求的階段，仍應當是住房的第一屬性。當前，我國房地產價錢上漲過快，導致諸多疑問的重要來由，即是混淆了住房兩個屬性的先后次序，許多政策和宏觀經濟使得住房的投資性佔領了第一位。因此，當今真正調控住房市場的要害，在于從頭界定住房的屬性，要把住房的民生性定位為我國住房市場歷久成長的一個核心。應當還原房地產的棲身性能和社會屬性，限制它的投資性能和金融屬性。只有從維護社會公正和公民的根本權力起程，領會住房民生性的屬性，才幹訂定科學有效的政策舉措，使我國房地產市場維持平穩成長。
構建完善的房地產調控體系
調控房地產市場需求創設一整套完善的政策體系。不過，一項有效的政策，必要具備公正性、連續性和可預計性三項原理才幹有效實施。住房兼有採用性能和投資性能，人力限制住房的投資性能，就使得政策失去公正性。這就需求設計一個有效區別花費需要和投資需要的機制。通過分辨花費性住房需要和投機性住房需要來分手住房的民生性和投資性能，才幹真正實現對房地產市場的調控。
創設完善、合乎邏輯、科學的自己（家庭）住房信息體制。推動自己住房信息體制建設，是增進房地產市場康健、平穩成長的主要保障；有利于實現三基兩調和的調控目的，因此要加速我國自己（家庭）住房信息體制的建設。第一，要擴寬住房信息體制的蓋住面，將所有都會、縣城以及建制鎮納入住房信息體制，創設蓋住全國、策劃城鄉的自己（家庭）住房信息體制。第二，盡快完善住房信息根基數據任務，加速古史數據的錄入，并早日構建住房租賃市場的信息體制。第三，實現全國范圍房地產信息聯網，實現全國各地房地產數據信息共享，并且要創設住房信息體制與財務、稅收、公安等部分的聯盟。這是通博出金一個根基性任務，也是其他各項舉措施展作用的條件。
創設完善的房地產稅收調控體系。稅收調控是房地產調控的主要內容，也是一種極度敏捷的策略。通過房地產稅收對差異層次、差異套數住民的購房、買賣等行徑進行調節，不光或許及時而趕快地調節市場上的不合乎邏輯行徑，並且能提升國家的財稅收入。早日出臺真正的房產稅，實現對房地產存量市場的征管，可以加快房地產的流轉，有效減少房地產投機；加速自己所得稅制的革新，將對住房轉讓、買賣行徑的所得納入所得申報范圍，嚴峻監管；對房地產稅收履行累進稅率，通過高稅率嚴峻壓制住房的投機行徑。同時，要進一步堅強對于稅收的監視控制，提高公民自覺、自動申報的積極性，對于偷稅、漏稅的行徑嚴肅正法。
要創設科學的住房價錢形成機制，維護住房價錢的不亂。要增進和加速我國房地產考核市場的創設與完善，通過孑立的機構對住房依照市場價錢進行考核，作為課稅和買賣等行徑的根據；在此根基上，要對住房價錢和租賃價錢的波動范圍設定限度，防治惡意投機和炒作。
要構建完善的住房法條體系，維護公民的棲身權力。早日出臺我國真正的住房法，通過法條來界定我國科學合乎邏輯的住房制度，住房性質以及住民的棲身權力；對住房開闢、建設、採用、流轉、價錢等差異環節設定行徑準則和規范，拘束自己和企業的行徑；對于惡意炒作房地產的行徑，除了必須的經濟正法外，也可以實施法條制裁；并將調控房地產的各項策略逐步納入住房法條體系。
