在本年年頭，人們斟酌的是，購買房產可否增值，并跑贏CPI；時至歲尾，人們卻應當自問：今日的投資房產，是否已經成為了一項欠債？
11月，CPI同比上升51，高于10月份的44，創出28個月新高。
時比年末，京城房價松動，部門購房者也從圍觀轉向斟酌脫手。不少人問：買兩套房抗通脹，過兩年漲一點財神爺娛樂城兒就賣掉行不可以？
通脹時代，平凡人大城市抉擇房地產作為保值和升值的策略。但實質上，房市與股市道理徹底一致，要害是價錢與代價本身是否符合。今日房產的投資代價，早已成為一種糟糕的投資抉擇。
白痴才買屋子
打攪了，請問您位于××的屋子賣嗎？這是家住朝陽小關的趙女士最近常常接到的騷擾手機。
開端趙女士還忍耐向中介辯白，她的屋子一直是自住，不斟酌出售，并勸對方把信息刪掉。但隨后趙女士發明，個人在網上的手機信息已經永遠不能能被刪除了，隔三岔五就有中介打手機來問她是否出售在房屋中。
近期一次，趙女士正在公司開會，突兀一個生疏手機打過來，有了之前的經歷，她抉擇了謝絕接聽。生疏手機繼續打來，趙女士再次按掉。生疏手機堅韌地又打過來，趙女士一看不得不接了，估算是有什麼緊要事情。
您盤算買屋子嗎？對方說話就問。不勝其煩財神娛樂代理的趙女士甩出了一句：白痴此刻還買屋子！
趙女士事后想想，個人說出的實質上是心里話：此刻買房投資實在即是在和國家政策相抗衡。
趙女士的不買房依賴的是直覺，而對曾經佔有多套房產的技術投資人士楊先生來說，不買房則是有個人的一財神娛樂城評價套嚴密邏輯。
他以為，房產目前只合適持有、賣出，而毫不合適購買――房地產投資的真正利潤起源并不光在于價錢的絕對上漲，而更主要的是杠桿的應用率財神捕魚以及抵押的低利率。楊先生說，相對其他可敏捷進出的財產而言，投資房產最主要的理由之一是杠桿。而目前三套以上房產的政策實質上中止了投資杠桿；同時，與2008年的降息和不同種類勉勵購房的國家政策相反，此刻加息通道已經打開，政策又打壓投資，因此目前對于房產來說，投資重要理由也就消亡了。
沒有杠桿的房地產投資，絕稱不上是一筆好的生意。楊先生說。本年4月，由於提前嗅到了房產新政風暴，楊先生拋出了多套房產，只留下了兩套租售比仍然快意的房產。
為什麼楊先生留下了租售比快意的房產？
楊先生辯白說，一方面，房產出租的收益至少要蓋住抵押，才幹帶來正向的現金流，不然即是一項欠債。楊先生手頭的兩套房產，抵押與租費之比為1比2，后者遠遠過份了前者，盡管目向前入加息周期，但較高的租費回報仍可保無虞。另一方面，房產總價目前僅為年租費收益的10倍。換句話說，假如不抵押，靠租費也可擔保10年回本。
許多人此刻陷入了投資房產的誤區。楊先生說，全民炒房熱潮之后，再投資房產，前程的收益很可能不是正回報。
只有地產賺了
前程的收益很可能不是正回報，那麼到底房產如何判斷代價？
與地產大鱷們鼓吹的房價永遠上漲的理論差異，楊先生以為，房產實在一直在貶值，而真正上漲的，是地產。
楊先生表明，房地產是由兩個部門構造，一是屋子、二是地盤。屋子越用越舊，代價越來越低，終極需求推倒重建。在採用時期，房產始終在折舊和貶值。人們一般說的房地產升值，是指地盤升值，而不是在房屋中本身升值。
依照現行政策，中國房地產的地盤採用權是70年，70年后房產的採用權到期，地盤採用權返國家。有人會說，70年后的自己產權應當會依然延續。
固然政策的變化無法意料，但依照中國此刻的施工質量，房產基本用不到70年。楊先生說，斟酌到這一現實，70年后房地產皆無，實在買房的意義在一定水平上相當于租房，只但是租期是70年。國外的政策當然差異，比如在美國，投資人買房后，地盤採用權是永久的――所以房地產的投資考核，從估值的角度來說，只需將70年現金流折現即可。
楊先生舉例說，假設屋子出租，租費回報是每年的現金流。簡化起見，不算維護性支出，假如假設租費的增長率與通脹雷同，折現率為10。假設初始租費是1，則70年產生的經折現的租費總和是16倍。按股市的考核尺度來說，即是最高16倍市盈率，初始投資回報率為625。假如將折現率調換為8，則市盈率為23倍，回報率僅為44。
關于房地產投資的本錢和房地產的估值，70年地盤採用權，70年屋子折舊完畢，假設是90平方米，2萬一平方米，則總價是180萬。假設全款，年景本是28萬。相當于每月2300元的租費。
實在按國家現行政策，買房也相當于是租房，只但是能租70年，中國的屋子70年后可否再用都很難說。楊先生說。
投資房產誤區一
跑贏通脹
買房抗通脹――這是目前最為流行的投資理由。
本年年頭，本報《財道》就解析，基于投資預期買房預防通脹，實際上卻往往跑不贏CPI。
今日投資買房為什麼跑不贏通脹？
理由是，考核一項財產的惟一準確想法即是自由現金流。對房產而言，自由現金流的起源即是租費，而租費的高矮，直接表示了租售比的高矮。假如租費不可蓋住房貸、財神娛樂被抓物業費、采暖費等開支，則會成為一項欠債。同時假如不可高于CPI的增長，更是一項損失的交易。
投資人楊先生舉例說，通常場合下，房產最直接的回報是租費。而租售比即是房產的回報率。據統計，北京目前的年平均租售比為1比43擺佈，相當于23的回報率。假如算上中介費、物業費、裝修費用等，北京房地產的平均實質凈回報率在2擺佈。通俗地說，一套市值100萬元的房產每年凈回報約為2萬擺佈。
這是房產的回報，而房產的投入又是什麼呢？楊先生說，投入包含有兩個部門：按揭抵押和買房者自身的資本。
按揭抵押本錢：即目前按揭抵押利率，約為594擺佈。
買房者的資本本錢：因人而異。但按最守舊的估算，假如買歷久國債，可以牟取無危害收益。目前2007國債13的收益率約為452擺佈。也即是說買房者的資本本錢在452以上。
楊先生解析說，總體上看，房地產的總投入是按揭抵押和買房者資本本錢的加權平均。依照20首付，80抵押算計，一個房產的總資本本錢為：594×80+ 452×20=5656。也即是100萬的屋子，每年投入約為5656萬。
