種種現實說明，房地產產業的光鮮已不復存在。前程五年，來自政策、資本、企業競爭等多層面的拷問將連續加劇，房地產企業將何去何從？ 經驗了黃金十年猛進的房地產產業，面對的并非光明遠景，反而危機重重。
本年以來，限購、限貸等政策層面的調控，讓習性了市場甜頭的開闢商們面對開門棒喝。成交量的連續降落，資本鏈前所未有的緊迫，不少房地產企業紛飛改行逃離，中小開闢商甚至面對倒閉的運氣，眾多樓盤齊齊促銷，成交量卻仍難以樂觀……好像所有的現實都指向了一個毒辣的現實：房地產市場光鮮不再，金九銀十已名存實亡。
面臨環球通脹包袱和中國房價居高不下的事實，業內專家全面以為，房地產產業的局勢始終難以樂觀。房價的快速增長觸發政策層面的嚴肅調控；政策率領下資本渠道的緊縮，開闢商隨時隨地可能面對資本鏈斷裂的恐嚇；市場內部品牌開闢商和中小企業之間的競爭與從頭洗牌；產物首創的危機；商務地產的多餘以及地盤價錢的連續攀升等等現實，無不繪出著房地產產業前程五年的嚴格成長趨勢。
調控政策，最不確認因素
政策的調控對房地產市場，往往飾演著決擇性腳色。2005年以來，中國每年都出臺政策對房地產市場進行調控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產調控政策。2011年，更是出臺了史上最嚴的房地產調控政策——限購令。輪番政策調控的疊加，國家在一線房地產熱門都會采取限購政策以后，房價上漲過快勢頭得到遏制，功效初步展現。
依據國家統計局公布的最新數據可知，實施限購令的多數都會，房價上漲幅度展示放緩或者降落趨勢，房價進一步上漲勢頭削弱。限購雖帶來一線都會房地產市場降溫，卻使二三線都會房價急劇上漲。僅從2011年1至5月份的數據便可看出，全國商品房成交面積同比上漲了9，一線都會降落了16，地級縣級市上漲了14，地縣級都會成為成交面積上漲的重要推進力。依據國家統計局的數據來看，固然全國70個大中都會中，新建商品房價錢環比降落和持平的都會有31個，但同比降落的僅有1個，因此可得出房價依然保持在高位，調控功效并不十分顯著的結論。在此場合下，對二、三線熱門都會實施限購也已逐步展開。
但縱觀已往幾年的房地產調控政策，在冷市的場合下，樓市政策即推出增進購房需要的一系列調控政策，而一旦房地產市場熾熱，樓市政策又轉向壓制方面。增進和壓制好像成為了房地產調控政策的兩級，而現實中的房地產市場則在兩級之間來往震蕩。
對于前程而言，房地產的調控政策仍將連續對房地產市場施展要害性作用。但諸多業內人士表明，前程房地產市場的不確認性，更多來自政策不確認走向。張望、迷惑等心情全面存在于開闢商群體中。依照目前壓制房價過快增長的諸多調控政策，假如連續打壓，房地產市場將如何。而假如政策一旦走向寬松，那麼在如今這個階段張望的開闢商，無疑是錯過了低點入市的良機。
在中國的政策調控環境之下，房地產產業和開闢商面對的，不是某個供需均衡帶來的市場自主調節，而是來自于方案策略可能存在的變動莫測，而這無疑是前程五年房地產市場最大的變數。房地產政策如何走向，難以估量。
信貸緊縮，中小開闢商斷糧
資本和地盤向來是房地產產業成長的兩大命根子。比年來，大批資本涌入房地行業，成為快速推高地價房價的主要來由。扼住洶涌的資本，就有可能扼住飛漲的房價——然而正是在這樣的邏輯下，緊收房地產企業的信貸資本和融資渠道，成為目前房地產調控的一大特色。
實質上，融資難幾乎是中國房地行業與生俱來的痼疾，當行業高速成長時，它可認為蓬勃而起的泡沫所掩蔽，而當調控政策撲面而來時，它又馬上成為整個行業鏈中的阿喀琉斯之踵。事實上，遇到金融政策調換，作為建設主體的開闢商及場所執政機構都面對著前所未有的融資逆境。從銀行到資金市場，幾乎所有的融資門路都在一夜之間變得高不能攀。
從上年10月到目前，央行已四次加息、九次提高入款預備金率，銀監會則出臺了嚴肅的房通博直播貸調控政策，制止第三套房貸、提高首套、二套房貸要求，并緊縮銀行信貸。開闢商面對著前所未有的資本緊迫。在銀行對開闢商停貸之后，中小房間地產開闢商全面采用的信托也漸漸叫停。而海外融資則僅是少數房地產上市企業或許蒙受的方式。更高的利息、更永劫間的還款時間，環球經濟的卷入，海外融資蒙受著難以預測的危害。
而前程五年里，來自資本層面的拷問仍將連續不停。在資本鏈緊迫的底細下，新型融資渠道擴展將是開闢商前程五年必定的抉擇，而一旦抉擇失誤，則可能付出更為龐大的價值。
高和投資董事長蘇鑫在2011博鰲房地產論壇上表明，抵押、證券、信托、基金將是前程房企融資的四大重要渠道。亦有業內專家指出，房地產產業向保險公司融資是前程較為可行的方式。但房地行業需求擔保歷久不亂的資本收入，擔保透徹的準入和退出機制，并提供更為成熟的體系，才幹夠吸收保險公司的嗜好。另一方面，保險公司也需求有一段時間來接觸和認識保障房項目標融資流程，這也是導致目前保險公司并沒有積極進入這個領域的來由。
而房地產私募股權基金（房地產基金），將開闢商越來越主要的融資器具（金融器具），也將逐步成為全面的融資器具之一。專家以為，假如或許依賴有力的法條監管，將實現投資商和開闢商的雙贏情勢。
但亦有業內專家指出，房地產融資是一種組合格式的融資，房地產融資給了更多的投資者進入市場的時機，將佔有更大的危害。
海量保障房，壓縮購房需要
保障性住房無疑是目前和前程房地產市場的一大熱門，而強力成長保障性住房不光將壓縮房地產市場的買入需要，還將對開闢商的存活環境造成陰礙。
全面的意見以為，建設保障性住房對商品房市場陰礙并不大。但實質上，保障性住房中的限價房和商品房市場中的較低價錢的剛需商品房形成了對立。
據關連研討表示，都會中的中低收入人群，通常通過抉擇價錢相對較低的剛需商品房知足住房需要。但當商品房價錢上漲過快，過份低收入人群買入力后，執政機構有包袱，就會建造更多的限價房，或者減低申請限價房的尺度，使更多的人可以買入限價房。這樣本該屬于低端商品房的買入者，就會被限價房搶占。因此，限價房有壓制低價商品房價錢過快上漲的作用。
十二五時期，全國將建設3000萬套保障性住宅，按每套4人的棲身算，充足12億人棲身。這就意味著，在前程，將有12億人低端商品房潛在客戶被保障性住房分流。
據關連資料顯示，僅2011年，成都就將投入140億元建設400萬平方米保障房，此中廉租住房40萬平方米、經濟實用住房35萬平方米、限價商品住房77萬平方米、公眾租賃住房204萬平方米、棚戶區改建住房44萬平方米。這個開工量將過份成都前三年保障性住房建設總量的兩倍。
而前程，成都還將加速保障性住房建設的力度和步伐。據成都市城鄉房產控制局局長何立祥何立祥介紹，十二五時期，成都方案建設保障性住房和改建棚戶區住房共200通 博 老虎機0萬平方米，是十一五時期保障性住房建設量的56倍。
大范圍、大多數量的保障房建設，讓前程成都的房地產市場，保障性住宅成為樓市主角，商品房則有淪為副角的趨勢，商品房花費群體將大大縮小。同時，在保障房建設中，盡管開闢商也涵蓋在內，但執政機構仍將飾演建設的主導氣力，而這就意味著，在保障性住宅的大肆沖擊下，房企存活環境也將越來越艱難。
商務地產多餘，觸發新一輪洗牌
住宅市場的頻繁調控，觸發商務地產的熾熱。商務地產日益成為開闢商及自己投資者的新寵。而這，也為前程五年的商務地產自我淘汰出局埋下了伏筆。
據關連統計，萬科的商務地產已占到業務核心較大比例，相繼有多個大體量商務項目被披露，蓋住了一線都會、沿海三線都會和內陸區域中央都會，總投資超百億元；富力地產也表明，方案2011年將在全國8個都會開業16家富力旗下旅店；2010年下半年以來，華潤一直馬不斷蹄尋找商務地產投資時機，在哈爾濱、天津、唐山等地均有新增投資項目。
今明兩年，成都將有約80個商務綜合體面市。此外，以保利、萬科、藍光等企業典型的品牌開闢商頻頻轉過身商務地產，中小開闢商亦尾隨進入。頻繁進入商務地產的背后，也許是有遠見的美好轉過身，亦或是無奈之舉，不顧奈何，商務地產的數目已呈及幾何增長。
更有專家預計，前程幾年，承載不同種類商務地產形態的都會綜合體將成為諸多地產大鱷角逐的重點。
但實質上，在商務地產領域，決擇一個企業是否勝利的并不是販售本事，而是運營本事，因此并不是每一個房地產企業，都合適轉型去做商務地產投資。房企必要佔有雄厚的資本實力，不論是自持還是販售商務地產，都將占用其大批資本，若無雄厚的實力，或將被套牢，困入此中。面臨連續增長的商務地產數目，前程五年，房地產將是一個對商務地產開闢商洗牌和淘汰出局的過程。
業內專家全面以為，對于中小型商務地產開闢商而言，真正的考驗才剛才開端。中小開闢商的商務地產規模相對有限，業態也難以多樣，而單一業態的商務地產在前程更難勝利。
對中小商務地產開闢商不幸因素同樣來自商務地產的后期運營階段。商務地產實質上分為商務地產開闢和商務地產運營。前者是房地產開闢的范疇，后者則屬于零售辦事業。投資商務地產的開闢商做的不光僅是房地產，還要做零售辦事業的運營任務。而這無疑對物質相對匱乏的中小開闢商提出挑釁。
當然，質疑同樣也指向實力雄厚的品牌開闢商。商務地產多餘將直接導致多個層面疑問：首要，商務物質缺乏。以超市為例，據關連統計，真正或許成為商務地產配合同伴的超市數目在十個以下。而當幾百個購物中央搶一定量的超市物質時，僧多粥少，縱然招來商同質化現象也極度嚴重。其次，商務地產對資本的需要較大。由于商務地產和住宅市場差異，販售的周期較長、加上自持等方式，開闢商在商務地產競爭中，無疑是資本環節的競賽。最后，人才緊缺也是商務地產的又一瓶頸。商務地產的成熟能手，與住宅產業比擬更為稀缺。
業內全面共識，商務地產此刻正開端進入猛進、高度競爭期間，五年以后市場根本劃分完畢，再過五年將進入不亂的成熟期。而對于想要占領一席之地的企業來說，只有五年時間，而五年里，憧憬占領商務市場的開闢商，將面對來自資本、人才、后期運營等多方面拷問。 競爭加劇，淘汰出局不能避免
在一輪接著一輪的房地產調控中，開闢商面對著來自政策和資本的諸多考驗。有業內技術人士預計，前程五年，將是房地產產業又一次洗牌的過程。
在最近已有過份各半的上市房企公布了上半年度匯報。固然絕大部門房企的整體業績顯露了近兩成的增長，但在調控政策通博娛樂打壓下，有近半數的房企業績顯露下滑，部門二、三線房企為了規避調控危害，開端涉足其他行業。
在業績下滑的房企中，幾乎清一色的為中小房間企，而全國性的大型房企大多受陰礙不顯著。并且，在經營規模上，大型房企的優勢越發現顯，市場會合度也不停增大。以營業總收入為例，萬科上半年實現營業總收入19989億元，招商地產實現營業總收入809億元，金地集團和金融街的營業總收入也差別到達了516億元與4617億元。而這4家房企的營業總收入之和已經佔領了這65家房企的4509。
實力雄厚的品牌開闢商，憑借資本、執政機構關系、市場認識度等方面的優勢，借助房地產冷市，擴大市場版圖。據不徹底統計，2011年1月-9月，以低價拿地的品牌開闢商就有中海、保利、中建等數位品牌開闢商。業內專家以為，這正是品牌開闢商歷久采用的低點入市戰略。而相較于品牌開闢商，成都本土中小開闢商企業，在房地產調控政策和資本鏈收緊的底細下，逐漸受市場冷遇。據關連解析顯示，從目前一線都會來看，在不提升新入市項目標場合下，中小房間企需求28個月才幹辦妥現有庫存的販售，而大房企消化庫存只需8個月時間。中小房間企資本鏈受到抑制，不光貶價預期顯著，后續供給也會顯露缺陷。跟著前程五年房地產調控的不停深入，面臨市場競爭，品牌開闢商做大的偏向顯著，而中小房間企的前途則成為一大疑問，兼并、改行將可能成為前程五年內中小房間企的終極運氣。 產物單一，待首創
前程的房地產產業，包袱不光僅來自政策、資本等層面，質疑同樣來自花費者對產物的更高要求。這個產物首創包含有樓盤產物首創和后期業主的高質量辦事等多個層面。
比年來，全面存在的樓市產物并不是獨一無二的創建性作品，而是充滿著簡樸復制的大批仿冒。縱然是低碳綠色樓盤、精裝樓盤、多面積贈予戶型等產物的顯露，也難以避免的存在市場共性的因素。而在前程，跟著房地產市場的猛進，競爭的劇烈，購房者對棲身氣氛、戶型、質量等各方面要求越發提升，對已有產物將提出更高要求。
業內專家以為，跟著花費者日趨理性化，開闢商也相應的調換了開闢營銷模式，將更多的氣力花在產物設計首創上。房地產開闢商應當在包含有住宅套型變動和內部性能布局方面等方面，盡可能顯露一些新的嘗試。今后房地產市場的競爭，將不是簡樸的資本或是品牌實力的競爭，而是直指房地產作品層面。只有開闢商出高質量、高品通博優惠質的作品，才幹持久的藏身市場。
較為代表的案例，朗詩地產長年來建設有高科技含量的低碳節能住宅，其在建筑外墻建置了獨特增厚的保溫層，制冷采暖能耗大大低于傳統住宅，人們在無需空調也能享受冬暖夏涼；并由此產生了一系列社會效益、環境效益和經濟效益。這種產物首創將在前程提出更高要求。
而在軟性的后期棲身質量方面，亦是房地產產物的一部門。一段時間以來，開闢商用心于前期的販售環節，往往無視后期的樓盤交房時顯露的種種質量疑問或是小區控制維護，而由此觸發購房者的團體活動，對開闢商的品牌、形象等方面較多負面陰礙。前程房地產市場中，對開闢商提出挑釁的，更來自于軟性的后期棲身辦事方面。
據關連解析表示，以2010年起的調控為標志，中國房地產的黃金十年已已往，擺在更多房企眼前的是去留疑問。住宅在經驗了十幾年的猛進后，花費者對產物的需要越來越高，而開闢商面對確當務之急是加強個人的核心專業，而房地產產業的核心還是提供辦事。可否在已往十年的房地產產物根基上，不停提供新的產物和高質量的辦事，將是開闢商前程決勝市場的前提。
技術化市場，觸發產業人才慌
前程房地產市場的挑釁還來自于房地產產業技術人才的匱乏。跟著都會化歷程的加劇和房地產市場的不停擴大，數目有限的房地產企業技術人才將越來越難以匹配現實需求。據關連信息顯示，商務地產的技術性人才匱乏，已成為商務地產成長的一大瓶頸，而高檔物業的打造亦有這方面隱憂。
據有關統計顯示，與比年來快速增長的房地產市場差異，房地產企業技術人才的年均增長率卻不到7，此中大部門產業優秀人才還重要會合在大型房地產開闢企業，因此造成了房地產產業技術專業人才與高等控制人才的嚴重匱乏，企業間互相挖角的現象也日益突出。有查訪顯示，房地產產業的人才流動率極度高，某個階段甚至會到達60，尤其是一些大中型公司的中高層控制與專業人才，他們往往會被一些小公司高薪挖走。這正是房地產產業人才短缺的一大體現。
房地產產業人才之所以緊缺，最重要的來由還是產業成長時間短，人才堆積缺陷。房地產產業看似有20長年的古史，但真正稱得上是一個產業，實在也就五六年，國家把房地產作為拉動內需的焦點，推進了產業迅猛成長并走向成熟。在這麼短的時間內，客觀上也不能能堆積幾多人才，再加上成千上萬的房地產公司一下涌出，加倍劇了人才短缺、甚至是奇缺的現象。
此外，業內人士以為，房地產產業全面存在的用人第一、育人第二的短視心態亦是人才短缺的來由。房地產企業全面存在內部的員工使勁用，不夠用了就從外面挖，挖來的更是拼死用的現象。由於企業付出了那麼高的薪酬，肯定想盡快得到更多回通博比分報，不然無知哪天又被挖角。而在前程三五年的主流心態仍將如此。在人才匱乏的底細下之下，面臨日益劇烈的市場競爭，企業的人才匱乏則可能導致企業項目標無法開展，甚至指向直接的腐朽。
結語：危中見機，強者也
所有的危機都是現實世界里一種負面可能的放大。當然，我們在這里列舉房地產產業前程五年的種種危機，并不是想潑一盆沮喪的冷水，而是提供一種關于房地產近況與前程的思索，揭示一種目前局勢存在的負面成長趨勢。防微杜漸，若能警醒從而變更，也就有了存在的意義。任何事物都有其雙面性。正如金房集團王曉白所說，面臨當下反常嚴格的市場形勢，在多數人看到其壞處的同時，實在，它對于我們房地產產業也是一件好事，是產業重塑和反思的絕佳機會。對于企業來說，越是有挑釁，越是有機緣，找對路，選對想法，絕地回擊轉危為安不是不能能。面臨挑釁，強者可謂遇強愈強，越挫越勇。
