對中國經濟而言，房地產的意義重大——已往五年，房地產投資約占固定財產投資的23擺佈。途經近兩年來的政策調控，當前房地產市場正處于主要關口，前程房價、在房屋中販售、房地產投資增速的變動，對經濟增長和股市的陰礙極度重大。
在嚴肅的調控政策下，房地產產業正進入去庫存階段，房地產投資增速將加快回落，通 博 優惠從古史周期看，谷底至少在2012年一季度之后，并可能顯露單月個位數增長。由此將帶來需要縮短和PPI回落，關連產業盈利將受陰礙。
目前看，銷量敏銳的工程機器、鋼鐵、玻璃凈利增速已經顯著回落，但離古史谷底仍有間隔；價錢敏銳的水泥、煤炭、有色凈利增速較高，前程包袱來自需要縮短下商品價錢漲幅的大幅回落，危害更大；后周期的純氯堿凈利潤增速仍在高位，危害在于地產投資動員經濟增速回落下的需要萎縮。
房地產投資周期
國家統計局發行的數據顯示，2011年前10個月，全國房地產開闢投資49923億元，同比增長311。盡管過份了2010年全年的投資額，但增速已持續3個月下滑。1-10月，全國商品房販售面積796億平米，同比上升100，升幅較1-9月降落29個百分點。此中，10月份當月住宅販售面積同比降落116，販售額降幅14，較9月份7的增幅顯著回落。
而從古史經歷看，在房屋中販售增速一般領先房地產通博直播投資增速。尤其是2007年地產調控帶來的販售、投資增速回落。2007年9月，二套房政策出臺后在房屋中銷量增速回落，直到2008年6月房地產投資增速才開端回落，滯后大概9個月。2010年4月，國十條出臺后在房屋中銷量增速回落，但房地產投資增速2011年以來整體仍保持在高位，直到通博比分9月才顯露較為顯著的回落。
我們以為，房地產產業正進入去庫存階段，在銀行抵押、信托融資受限的底細下，房地產投資增速回落趨勢將連續。做出上述判斷，重要基于以下四點。
第一，房地產商的現金、庫存惡化。房地產投資增速之所以遲遲不降，可能源于2009年在房屋中大賣后開闢商資本充分，且2011年信托產物紅火，地產商的資本近況遠優于2008年。但時過境遷，銀行表外控制不停趨緊、開闢商庫存和資本包袱不停上升，場合正在悄然生變。
我們跟蹤的反應房地產現金流的指標——上市公司現金股東權益，已經回到2006年四季度以來的均值程度；庫存指標——上市公司存貨已往4個季度營業本錢、滯后1年新開工－販售面積TTM，均首創高。
第二，保障房的對沖效應逐步弱化。2011年以來房地產投資增速居高不下，1000萬套的保障房起到對沖作用。但截至9月，保障房開工率已到達98，開工工作辦妥使四季度保障房發揮空間有限，對于商品房投資下滑的對沖效應將大幅削弱，具有參考意義的經適房投資增速已經回落。2012年的保障房目的尚不領會，但對照確認的是增速肯定低于2011年。
第三，核心都會房地產投資增速已經回落。從限購政策出臺最早的上海、北京等核心都會看，房地產投資增速2011年以來已經大幅回落，這對二三線都會有一定的指揮意義。此中，北京統計局發行的數據顯示，1-10月北京市辦妥房地產開闢投資25847億元，增長128，較1-9月回落24。占全社會投資的比重為543，同比降落1個百分點。
第四，微觀數據顯示不佳征兆。另有，從微觀數據，商品混凝特產量增速自2011年3月以來連續回落，9月更是從上月的27大幅回落到21，是一個不佳趨勢的征兆。
那麼，這輪房地產投資周期調換時間和空間有多大？通過對建筑工程投資占66、地盤置辦費占18、其他16差別進行測算，海通證券803,-017,-207宏觀組預計，2012年房地產投資增速為105-164。
除了全年數據，我們還需觀測波谷和調換時長。回溯房改13年來的兩次房地產投資調換周期2004年-2006年、2007年-2009年，從調換時間看有15-2年，從回調幅度看有30-40個百分比，最低點往往顯露個位數增長。
本輪房地產投資高點顯露在2010年5月，增速到達40擺佈，以古史經歷推算，本輪房地產投資的谷底至少在2012年一季度之后，并可能顯露單月個位數增長。
地產投資鏈盈利的陰礙
房地產投資對需要和企業盈利有何陰礙？中國經濟增長中固定財產投資功勞很大，而房地產投資占固定財產比重達23，前程房地產投資增速回落必將對經濟增長和企業盈利產生負面陰礙。
古史看，房地產投資與經濟增長波動同步性強，房地產投資增速與工業增速同步回落，且跟著需要的回落，PPI滯后回落，終極的陰礙是，工業利潤增速顯著降落。
在2004年-2006年房地產投資增速回落周期中，工業利潤增速2005年4-5月回到15-16的低點；在2007年-2009年房地產投資增速回落周期中，工業利潤增速在2009年2月見到最低的-373。2011年以來，工業利潤增速已經從2010年11月的494回落到27，僅略低于2001年以來的均值30，后續回落包袱仍在。
除了總量上看，前程房地產投資增速回落會陰礙工業企業利潤。產業對照解析框架中，從投資鏈、花費鏈、出口鏈、石油鏈、農產物1381,025,184鏈、金融鏈分割產業，此中，與房地產投資關連較大的是水泥、工程機器、鋼鐵、玻璃、純氯堿、有色、煤炭。
從需要角度看，房地產投資增速回落將使得水泥、工程機器、鋼鐵、玻璃、純氯堿、有色、煤炭下游需要萎縮。從營業收入增速指標看，在2004年-2006年房地產投資增速回落周期中，大部門產業收入增速從40以上的高位回落到個位數，甚至負增長。在2007年-2009年房地產投資增速回落周期中，大部門產業收入增速從40以上的高位回落到-20以下。
從盈利本事看，在房地產投資增速回落階段，跟著需要的萎縮，陪伴原物料、商品價錢回落PPI回落，關連產業的ROE收窄。在2004年-2006年房地產投資增速回落周期中，大部門產業ROE從20以上回到個位數，在2007年-2009年房地產投資增速回落周期中，大部門產業ROE從20以上回落0以下。
目前，地產投資鏈關連產業收入增速較20通博娛樂城評價10年高點已有所回落，但仍在30以上的相對高位；ROE整體仍處較高程度，未見顯著回落。
還有多大滑坡？
與房地產投資關連較大的產業，我們分成兩大類，一是水泥、工程機器、鋼鐵、玻璃，與房地產投資關連度較高，商務景氣上屬于早周期；二是純氯堿、有色、煤炭，下游相對散開，與房地產投資關連度略低，商務景氣上屬于晚周期。
對于關連度高的早周期產業，水泥、工程機器、鋼鐵、玻璃，產銷量增速波動與房地產投資增速關連度大，且目前增速已有所回落。同時，水泥、鋼鐵利潤與產物價錢深厚關連，而需要回落趨勢下，前程價錢增速回落將對利潤下滑再加一層包袱。比擬而言，工程機器的毛利可能受益鋼鐵價錢回落。而玻璃的價錢相對不亂，需要是更重要的因素。
從上市公司2011年三季報看，工程機器、鋼鐵、玻璃凈利潤增速已經顯著回落，但離古史谷底有間隔，水泥凈利潤增速仍在高位未顯著回落，前程水泥價錢通博漲幅回落帶來的包袱將較大。
后周期產業中，純氯堿由於下游需要相對散開，因此受房地產投資波動的陰礙相對較小，在2004年-2006年房地產投資增速回落周期中，它們產量的增速回落不明顯。物質屬性強的煤炭、有色，凈利潤增速與商品價錢高度關連，從2004年-2006年及2007年-2009年兩個周期看，房地產投資增速回落時，商品價錢增速均大幅回落。
從2011年三季報看，純氯堿凈利潤增速仍保持在高位，危害在于地產投資動員經濟增速回落下的需要萎縮；煤炭、有色凈利潤增速有所回落，但仍較高，前程回落包袱來自于商品價錢漲幅的大幅回落。
