2012年將是地產產業的過冬年。萬科000002SZ總裁郁亮給2012年房地產通博不出款定下了基調，他表明，2008年金融危機促使內地放松了對其時地產產業的調控，但這次地產產業不會再有這樣的鴻運了，並且此刻還很難判斷這個冬天有多長。
房地產產業進入冬天已是不爭的事實。但預期中的大量企業死掉，資本雄厚的企業抄底，產業大肆洗牌卻未顯露。房企貶價去庫存，放慢周轉，以待下一春，這意味著2012年的房地產供給量進一步壓縮。
隨之而來的供求趨于均衡以及政策拐點的浮出，已是2012年的大約率活動，爭議的只是具體時間。然而，一方面要打消地產泡沫增進經濟轉型，避免房價顯露相似于2009年的報復性上漲；另一方面需防範房地產產業崩盤式下滑，樓市調控又該如何拿捏？
開工放緩抄底難
針對過冬論，郁亮再三表明，過冬不是冬眠，不是絕不作為。郁亮給出的過冬祕笈有：積極賣樓；穩重買地；來歲費用預算的調換；冬天把體態磨練好，增強對員工技巧的訓練并開展部分內部調試。
時至年終，手持300多億元現金的萬科仍堅定寧願錯過，決不拿錯的原理，斬獲不多。公司第三季度累計新增項目18個，占地面積1149萬平方米。上半年新增項目22個，占地面積222萬平方米，耗資9235億元。比之2010年全年新增1220萬平方米的規模大為壓縮。
并沒有料想的那樣顯露大肆收購和抄底的時機。萬科董秘譚華杰對《證券市場周刊》揭露，由于市場下行太快，所有人都做出應急動作。例如貶價回籠資本，休止拿地，削減資金支出，以保障資本鏈的安全。所以真正破產的企業并不多，溫水才幹煮青蛙。此刻小企業休止新陳代謝，冬眠了，結局即是開工量大幅下滑，來歲供給量減少。
房地產的好日子時間太長了，牛市對大家的陰礙都很大，甜水里泡大的小孩很輕易成為溫水里的青蛙。郁亮向房地產伴同們敲響了警鐘。
統計局數據顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長217，增速較1-9月回落兩個百分點。
莫尼塔11月草根調研亦顯示，方案繼續減低新開工的開闢商到達64，而持續5個月沒有開闢商方案提升新開工，斷送開工量以擔保資本鏈的動機極度顯著。預測排除保障房的支撐，11-12月房地產新開工增通博速將進一步下滑，并很可能負增長。一季度投資增速快速下滑的危害在加大。
瑞銀證券首席經濟學家汪濤以為，新開工數據不會因保障房而有所改良——保障房新開工數目最多維持不變，事實上有可能從2011年的1000萬套下調至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預測將在販售疲軟和信貸限制的包袱下顯露下跌。瑞銀證券預測，2012年商品房新開工面積將比本年下跌10-15。
另有，地盤市場動向是開工量的先行指標。拿地量的減少必定導致前程開工量的下滑。
據國泰君安研討部跟蹤的16大都會一線都會5個，二線都會11個地盤成交場合顯示，全國16個都會2011年至今住宅類用地累計成交同比降24。此中一線同比升13，二線同比降30。
譚華杰以為：盡管地盤流拍現象和底價成交數目提升，但底價尚未顯露顯著回調。場所執政機構也冬眠了，結局有可能是大幅萎縮地盤供給。
國泰君安研討部數據顯示：全國16個都會累計地盤成交金額同比降9，一線都會累計同比降4，二線都會累計同比降13。
新浪樂居發行的上半年全國企業拿地排行榜亦顯示，2011年上半年全國60大焦點都會前五十名企業拿地付款的地盤出讓金總額為2132億元，同比減少了271。
回籠資本保增長
削減資金支出的同時，率先貶價的企業已辦妥資本回籠見下表。受訪的萬科、恒大地產03333HK、龍湖地產00960HK等龍頭企業都表明以隨行就市作為訂定價錢的根本手段，并冒著打砸搶的包袱，紛飛倡議大型促銷戰爭搶占市場。
龍湖地產一位高管表明，誰率先熟悉到市場的嚴酷性，戰勝僥幸心理，一次性把價錢降下來，就能率先搶占市場。
10月， 龍湖地產在長三角區域倡議的搶收華東促銷舉動部門樓盤降幅達30，5天內共錄得認購金額20億元，千套房源販售去化率達九成。北京時代天街項目預測售價15000元平方米，開盤起價僅11800元平方米，216套房源兩小時內售罄，而該地塊樓面價就到達7519元平方米，屬于微利項目。
中海地產00688HK這一輪也飾演了貶價前鋒腳色，在長三角和西部都采取了有力的促銷舉措。上海浦東中海御景熙岸項目此前售價為22萬元平米，最近為了促銷，在進行團購事件之后價錢可降到16萬元平方米。
1-10月中海地產實現房地產販售額781億港元，同比增長464，全年販售目的已辦妥976，并根本達標。
對此輪貶價潮一直反映痴鈍的萬科也作出了調換。近日，上海萬科的新盤尚源預測報價11200元-17300元平方米，較之前售價16400元-22800元平方米。下調近三成。即將推出的新品北京金隅萬科城部門房源的報價為14000元平方米，較之前該項目17000元平方米的價錢下調了3000元平方米。
據鏈家地產統計，目前包含有上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中都會的20余座樓盤已經將貶價補差價或原價回購允諾與低價販售綁定。
差異于2008年，開闢商預收賬款對下年總結收入的鎖定比例大大提高。
據國泰君安研討部測算，2007年年報預收賬款對2008年年報實質總結收入鎖定比例為43，2008年年報預收賬款對2009年年報實質總結收入鎖定比例為32，假設2011年120家上市開闢商平均總結收入增長20，則他們2010年年報預收賬款對2011年總結收入的鎖定比例已經高達68，比擬2008年、2009年業績確認性大幅加強。
局部放松考聰明
跟著開闢商的貶價去庫存，以及減少購地及開工量，2012年以及2013年上半年房地產投資增速下滑，供給量連續減少將是大約率活動。
而需要端，限購令已經執行過份一年，限制了過份35的買入量，成交也進入冰封期。潘石屹在博客中批評：從本年下半年開端，具備買房資歷的人已經根本上買入了，市場上具備購房資歷的人越來越少，通博娛樂城評價住宅市場的崩塌就在面前。
龍湖地產上述人士也以為：許多場所，縱然貶價也賣不出去的，例如北京。
據北京房地產買賣控制網統計：北京11月上半月入市的4000余套新盤簽署率為零，創調控后簽署率的最慘淡記載。北京商品房住宅庫存達120423套，創近期30個月新高。
國泰君安首席房地產產業解析師孫建平預計，跟著貶價的伸張、場所執政機構資本的普遍緊迫，預測在2012年中期擺佈政策會有前提放松，政策從過于嚴控轉向均衡、供大于求也將轉向供求逐步均衡，重度壓制的銷量將牟取再生。
恒大地產董事局主席許家印也持相似意見。許家印在恒大地產10月業績發行會上對媒體表明，中國的宏觀政策和宏觀經濟稍微松動一點，經濟好轉一點，同樣房價和成交量下跌的趨勢相對來說也會減緩一些，這是大的方位，可以作為判斷的根據。同時，許家印表明，11月底和12月初中國的經濟任務會議，會對中國經濟前程的半年和一年有所利好。
至于調控政策何時以何種方式以及何種力度的退出，才幹鞏固調控成績，避免由于供給量減少，需要累積導致房價顯露相似于2009年的報復性上漲，將考驗當局的聰明。
孫建平以為，信貸額度的提升，有可能使得首套房的抵押利率從前期全面的上浮，回落至基準利率或者85折；而首付比例也將從前期銀行自主上浮到首套40-50，存在全面降落至30的可能。非住宅項目抵押也存在定向寬松的可能。
而調控最為立竿見影的限購政策，頻頻受到場所執政機構的挑戰。
佛山、成都放松限購，一些二、三線都會的場所執政機構懼怕房價漲得快而被中心納入限購名單，自動出臺所謂的限價令，以期回避限購令的到來。
業內專家以為，跟著房地產價錢趨于平穩，泡沫處于可控范圍內，限購令也存在局部放松的可能。比如通 博 直播外地人買入所需納稅證實的時間長度存在收縮的可能；針對一定前提下的在房屋中放松限購前提；限購的區域范圍縮小等。
一旦全國自己住房信息聯網，和銀行、稅務等體制信息統一到一個平臺，就不用再采取限購這種行政顏色濃重的設法來調節樓市。 住建部部長姜偉新在10月27日的人大常委會聯組會議上如是說。
著名財經批評家葉檀隨后撰文批評：限購令退出之日即是房產稅登場之時。可以肯定的是，房產稅終極會完全代替限購令。
重慶市市長黃奇帆9月末承受路透社專訪時也預測，明后兩年通博比分房產稅可能會在全國推銷，并將成為壓制房價上漲的一個歷久調控器具。自己住房房產稅革新將在1年至2年試點的根基上結算完善，兩地試點后的‘改動版’可能在全國推銷。
從長遠來看，房產稅對高檔房具有遏制作用，對管理房價、地價也將起到作用，并將和公租房一起肩負起高檔有拘束，低端有保障的工作。
目前，住建部正在建設城鎮自己住房信息體制，預備先在40個都會進行試點。依據方案，試點歷程將先把40個都會自己的住房信息蒐集起來，然后盡快履行全國聯網。但是，上海版和重慶版房產稅有兩種差異思路，重慶重要針對高檔住宅，輕易顧此失彼，這只是房產稅的附帶目標，而上海針對炒房行徑，目的更靠攏房產稅的重要目標，即對閑置房征稅。說明場所和有關部分還缺乏統一的熟悉和見解，房產稅的推銷還需求時間。
