在目前大轉折、大變局的經濟環境中，一個不同凡響的行業群體自2011年開端正發作著革命性的變動，這種變動將在2012年乃至更永劫間內繼續發酵。這即是中國的房地產企業。
他們曾經依靠于地盤這種不同凡響物質和信貸高杠桿率牟取超高回報，成為中國最富族群之一。而到了2011年，他們的財富數字受販售不景氣的陰礙直線降落；他們的運營本錢受高息債務陰礙越來越高；他們的開闢回款周期由本來的十幾個月拉長至四十幾個月；他們在進入非限購都會還是商務地產兩難中糾結，尚未找到真正可以實現長遠成長的路徑。
前程，在通博直播支柱行業去房地產化的大趨勢下，他們必要進行脫胎換骨的轉變：或磨礪綜合成長本事，在房地產領域做精品；或尋找更多的行業投資出口，變相淡出樓市。
近況堪憂
回溯中國2011年房地產宏觀調控，11月份是個繞不開的節點。假如說之前樓市成交量萎縮還重要會合在一線都會，那麼到了11月份，二、三線都會乃至其下轄縣城商品房也全線滯銷。
中國指數研討院統計數據顯示，到11月份，35個監測都會中，有近8成都會成交量下跌。13個都會成交量降幅在50以上。此中貴陽同比降幅最大，到通博娛樂城評價達7409，蚌埠同比降幅達7210，天津跌幅為6720，杭州跌幅也過份60。
二、三線的樓市受一線都會和宏觀政策陰礙對照大。當花費者看到越來越多的都會房價在跌，那一定會形成房價繼續下跌的預期。于是更多人持幣待購。而開闢商掛心的也正是這一點。哈爾濱一家大型民營房企擔當人通知。
二、三線都會成交量普跌的一個主要后果是全國性房地產企業業績再無支撐點。此前，萬科、恒大、保利等大型房企為什麼在一線都會賣不動屋子，但每個月集團的販售業績仍然良好。即是有大批二、三線樓市需要在支撐。到了11月份，龍頭房企的業績再也挺不住了。易居中國解析師薛建雄表明。
據統計，販售額排名前20位的大型房企中，絕多數房企11月的販售金額同比、環比均顯露下滑。中海、保利等房企11月販售金額同比跌幅逾20，萬科11月販售面積和販售金額環比差別減少了26和20。世茂、雅居樂及富力等房企販售業績亦不樂觀。
變局已定
總體來說，商品房販售面積的普遍下行拐點在11月份已經確立。依據中房信集團總裁丁祖昱的判斷，來歲1月，全國性房價拐點或將到來。當開闢商手里的錢越來越少，沒錢開工，沒錢拿地時，商品房新開工面積、地盤置辦面積以及開闢投資額等一系列指標都有可能顯露負增長。
而一系列指標降落的背后，究竟蘊含著幾多變動呢？
國務院成長研討中央金融研討所副所長巴曙松最近在一篇名為《中國房地產市場將迎來第一次大調換》的具名詞章中，對這種變局給出了技術的解讀。
巴曙松以為，中國房地產產業正進入明顯調換的出發點階段。從公司財政的角度講，其代價創建本事取決于兩個方面：經營杠桿和財政杠桿。房地產市場化以來的十年，房企的預售杠桿使經營杠桿成為代價創建的一支主要驅動力，體現在財政指標上，即奉行高周轉率的企業或許通過擴張凈經營性欠債本事來實現凈財產的現金流轉換。相似的，2004年地盤招拍掛制度的履行使得地價與房價連續上漲，本地價或房價的上漲率過份融資本錢，財政杠通博被抓桿則成為推進房地產產業趕快上升的另一支驅動力。當前，之所以初步判斷中國房地產產業正進入明顯的調換階段，根本的起程點也是基于這樣兩個視角，即經營杠桿和財政杠桿的雙高時代即將面對基本性轉變。 巴曙松說。
經營杠桿率降落的大底細是房地產項目販售周期拉長。首要，短期來看，房地產產業供應多餘情勢已經形成，中國樓市正進入消化庫存階段。總盤過大，供大于求。
上海易居房地產研討院在一份匯報中稱，截至2011年11月底，我國8個代表都會新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，同比增長約3844，環比上月新增306，庫存量處于高位運行狀態。而2012年保障房的大批入市將進一步增進房地產市場供應組織的變更，并對中低端商品房供應形成直接沖擊。
另有，目前房地產企業拿地時付款地盤出讓金的模式已經發作變動，通常來說是先付款50％，開工或一固定期限限內再付款50％。和此前付款10％即拿地，然后通過抵押付款剩余地價款比擬，房企資本杠桿率大幅降落。這種變動提高了對開闢商自有資本要求，也將直接陰礙企業盈利本事。
從重要上市房企的財產周轉率看，萬科、招商地產、保利地產和金地集團四大龍頭的周轉率均有所降落，擴大較快的綠城集團財產周轉率則大幅降落約40。基于這種場合，中國房地產產業依靠預售機制獲取高發展性的階段將走向終結。
其次，財政杠桿的採用可以擴張房地產企業的凈財產回報率（凈財產回報率=利潤率×財產周轉率×財通 博 優惠政杠桿），但財政杠桿的正向擴張效應施展作用的條件前提是凈經營性財產的回報率必要大于借貸本錢，不然財政杠桿的擴張效應將反向發動，使凈財產回報率成倍減少。從這個角度看，當前及前程一段時間財政杠桿反向放大性能可能發動。
目前，房地產企業的利潤率正大幅降落。依據上市公司的關連報表測算，目前房地產產業平均凈利潤率為15至20擺佈。這種高利潤重要來自于地盤的溢價，即在地價和房價連續上漲的場合下，開闢商可以通過延伸地盤開闢周期和推盤速度來提高利潤率。通過這種操縱模式，中國房地行業在2004至2010年牟取了高利潤與高發展。不過展望下一階段，兩個方面的轉變將變更這一格局：一、二線都會都會化歷程將有所放緩，三、四線都會城鄉一體化逐步發動所開釋的地盤供應將會提升，前程地價的漲幅會趨于一個相對合乎邏輯的程度，縱然可能顯露一定的反彈，但中歷久的平均上漲速度將顯著慢于已往幾年。另有，已往兩年開闢商堆積的地盤存儲面對較大的財產變現和庫存消化包袱，結局財產周轉率將會更低。
以變應變
2011年房地產調控前期樓市曾顯露一個怪現象，縱然房地產企業賣不動屋子，卻仍然在民間進行高利融資。這是由於部門企業對短期內政策放松充實自信，同時相信高利潤率仍可實現。不過，跟著調換的深入，房地產企業開端面臨盈利預期回落的現實。
從11月開端，中心高層提出使房價回歸到合乎邏輯價錢，之后又強調堅定房地產調控不動搖，房價必要合乎邏輯回歸……前程房地產市場緊縮性調控走向已經沒有懸念。房企由此不再斟酌降還是不降，變還是不變？而是怎麼降？與怎麼變？
依據深入查訪，上證報梳理了目前房地產企業面對的幾種轉變方式。
首要是價錢降幾多？怎麼降？
10月中旬開端，龍湖地產等一線房企發動搶收舉動，以微利價甚至本錢價甩賣新開項目房源，以期快速消化庫存、回籠資本。許多開闢商表明，之所以抉擇冬天開盤是由於公司對來歲的樓市并不樂觀。
牟取的內部動靜稱，富力與合景泰富聯盟拿下的上海新江灣城C5地塊，將于最近開盤。其開盤價錢很可能創下同板塊最低價，且與本錢持平。沒設法，形勢欠好。一位房地產代辦業高層表明。
2011年頭，其時的新江灣城板塊項目均售價不菲，華潤置地橡樹灣城、九龍倉璽園以及仁恒怡庭等，網上房地產報價多在5萬元／平方米以上。據了解，富力與合景泰富當年從美國漢斯手中接過該項目時，樓板價過份12萬元平方米，加上每平方米1萬元擺佈的裝修本錢，其總本錢快要3萬元。而目前周圍同檔次樓盤價錢過份4萬元。假如該項目以3萬出面的價錢開盤，則意味著與該板塊房價古史最高點比擬，降落了近四成。
那麼，開闢商是如何斟酌貶價手段的呢。據了解，開闢商短期內會參考融資本錢和項目收益率所決擇的盈虧均衡點來進行貶價。比如，一個訂價為15000元平方米的住宅項目，凈利潤率程度為21。假設該項目標自有資本與欠債比例為50，當該項目差別貶價5、10和15時，凈利率程度差別降為17、13和8，假如平均借貸本錢過份8，與潛在的時機本錢比擬，自有資本的收益率將為負，因此，15的降幅是極點。
其次，投資是退守還是擴大？
是否追加投資是目前一些企業很糾結的疑問。跟著房地產項目運營周期的拉長，發動本錢翻倍增長，以及信貸市場的高利息趨勢，一些中小房間企，甚至一些大房企已經開端斟酌淡出房地行業。
對于項目公司而言，以前那種空無所有套白狼的年月將一去不復返了。此刻，沒有30個億的資本，就別再做房地產了。重慶一位大型民營企業擔當人曾經在內部會議上表明。
而更多中小民營企業在融資方面遇到到更大的難題。此刻，大型國有企業的融資本錢是8到9個百分點，民營企業的融資本錢是18、19個百分點。這此中相差了10個百分點。要知道，此刻房地產企業的利潤也即是10個百分點僅僅啊。一家中小民營房企擔當人通知。
由於資本實力較弱，政策預判本事差，民營房企的戰略就更難定。此刻訂定公司戰略真的很難。想進三、四線非限購都會，但無知道何時限購就會中止。想做商務地產，投入眾多人為物力之后，一旦國家開端調控商務地產泡沫，那將是更恐怖的災害。上述民企擔當人稱。
而在巴曙松看來，房地產產業分化與整合不能避免，破產、兼并與收購將成為常態。在銀行信貸實施名單制控制和信貸額度管理的場合下，只有大型開闢企業才幹擴展多元融資渠道，通過單據、信托、企業債等方式融資，并且融資本錢也在明顯上升。而跟著融資環境的惡化，此刻一些地產商縱然付款更高的融資本錢，也難以牟取資本支持，流動性包袱日益加大。目前，不少大型企業由于此前過度的地盤存儲擴大，可能正面對被洗牌出局的包袱。因此，大型房地產企業的破產和整合可能會成為本輪調換的一大特色。
再次，是繼續用心住宅還是進入商務地產？
在這一輪企業轉型中，住宅開闢商商務地產化趨勢十分奪目。
中原地產統計數據顯示，本年1至10月，北京全市累計新增辦公面積1086萬平方米，成交金額環比上漲了56 92，成交價錢環比上漲18 96。10月份商務地產成交面積環比上漲4371。
有媒體報道稱，11月1日，中糧集團高調公佈，前程5年中糧將在全國復制30個商務地產大悅城項目。僅相隔十天，萬達集團董事長王健林就表明，萬達將在前程10年內辦妥全國100多個都會的布局，此中，北京將建成10個以上萬達廣場。
而依據21世紀不動產的統計數據，目前上海在售的商務地產新房庫存總量已經過份了住宅，到達1000萬平方米以上，需求32個月才幹售完，而要消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。
到11月份，商務地產販售形勢已經開端惡化。北京、上海、深圳、廣州四大一線都會的商用物業項目成交量環比跌幅均過份20。此中，深圳一手商鋪成交面積環比降落23；北京商用項目寫字樓、商鋪成交1165萬平方米，環比減少9萬平方米。此刻業內的全面預期是，來歲一季度，北京、上海等一線都會的核心區，房價下跌的幅度不會小。高和投資董事長蘇鑫在最近舉辦的一場內部沙龍上坦言。
為了開店，我們察訪了許多都會的商務地產項目，越來越體驗到中國的商務地產正在吹起一個大泡沫。真的通博不出款太多了。許多都會都在大建商務地產，有那麼多需要嗎？施華洛世奇集團一位拓店經理向表明。
