2010年3月8日，十一屆全國人大三次會議通博比分舉辦會，住建部部長姜偉新說出了對前程房價走勢的預計，中國前程20年房價上漲的包袱仍然是很大，本年的房市應當是一個對照平穩成長的局勢。部門都會房價過高、房價上漲過快，最重要的來由可能還是供應、需要和控制上的疑問。2010年4月，網上盛傳中日樓市崩盤時間對比表，經濟學家沮喪地估算中國樓市2010年崩盤。回溯了日本1985年-1991年房地產市場走勢，通博不出金發明與中國2005年-2008年房地產市場走勢頗為類似，此外錢幣面對升值包袱、低花費率、高積蓄率、寬松錢幣政策，兩國都很相同。
日本的場合是，1985年日元開端升值；1986年大批資本進入房地產市場，1987年日本房價飆升3倍；1988年房價降落、地王拉升房價；1991年房價再次降落、樓市崩盤；而中國的場合是，2005年人民幣開端升值，2006年同樣大批資本進入房地產市場；2007年房價飆升；2008年房價降落、地王頻出。2009年房價微漲和地王不停爆發。2010年房價暴漲和成交暴升。調控不停加碼，被預言2012年中國樓市也將像日本一樣面對崩盤。
日本與中國的銀行體系、人口組織、都會化水平差異,崩盤可能只是預言僅僅。 回看古史，日本的經濟進程和中國此刻階段對照相似，房地行業的價錢走勢也頗為類似。自1997年開端，日本進入衰退，房地行業也萎靡不振。為此，以為中國的房地行業將重演日本的古史，將會在2012年崩盤。 從2011年兩會總理匯報中得到信息，中國經濟在轉型升級的條件下，將迎來高速成長期間。宛如1985年的日本，經驗了10年的經濟高速成長，日本成為強橫的出口型國家。1985年《廣場協約》之后，日元一再升值，成為日本經濟雕落的導火索。從1997年開端，日本真正走入經濟雕落期。
中國目前的場合和日本1985年時的確有些類似，最核心內容也是經濟‘出口型’和人民幣的升值包袱。但經濟成長階段又處于日本1975年都會化和經濟轉型的中期。此，在轉變經濟增長方式，轉型升級，擴張內需，二三級都會化跟進還有相當長的路要走。在此之前，假如民生和內需的疑問解決了，我們的經濟將繼續高速成長，人民幣升值不能避免，不亂溫順的通貨膨脹下，必定拉動房地產的保值增值性能，產業成長將向充沛化和分別化邁進。
雷同近之處是房價飛漲、低花費率、高積蓄率。日本國土交通省本月公布查訪顯示,日當地價在上年持續第二年下滑,商務用地價錢跌至記載低位。經濟起飛晚了近30年的中國,金融危機過后地產價錢依然熾熱。國家統計局公布的數據顯示,2011年2月份,全國70個大中都會在房屋中販售價錢同比上漲107,新建住宅販售價錢同比上漲13。此刻的樓市,的確和當年的日本極度類似。最近的確有部門投資者以為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依靠出口、錢幣面對升值包袱等等,都與上世紀80年月經濟泡沫決裂前的日本相似。此外,中國也與當年日本有類似的低花費率、高積蓄率。在寬松的錢幣政策和穩健的財務政策方面,中國也和以前的日本相同。
不同之處在于執政機構管理力、銀行體系、人口組織。國內樓市10年內都不會崩盤。中內地地金融體系與美國、日本甚至中國香港地域不一樣,央行對房地產信貸的管理力更強。泡沫決裂前,日本執政機構并沒有對商務銀行采取有效舉措率領監管。中國執政機構對銀行和企業有很強的管理力,可以率領資本流向,出臺政策打壓房地產泡沫。另一個視角是人口組織。1985年日本都會化率達767高點,都會化靠攏尾聲;中國都會化歷程還處于加快階段。只要學習日本的經歷教訓,采取有效及有前瞻性的政策,古史就不會重演。
目前，在中國經濟康健平穩成長的大底細下，新房貸政策的出來重要目標是壓制不合乎邏輯需要，提升有效供給，均衡供求關系，率領住民住房理性花費；中國樓市不會因此顯露什麼大不了的疑問。一、目前中國人口與財富活潑的跨越式傳導方式使得房價脫離了平凡民眾老黎民的收入與接受本事。
二、即便是投資投機花費者全體撤退房地產市場，目前中國仍有著強盛而堅實的剛性需要做后盾。我們掀開古史的統計局數據來看看，2007年，全國商品房販售面積約76億平方米，此中商品住宅販售面積約69億平方米；2008年，全國商品房販售面積約6億平方米，此中商品住宅販售面積約5億平方米；2009年，全國商品房販售面積約94萬平方米，此中商品住宅販售面積約72億平方米。我們可以從最發狂的2007年、2009年與最低迷的2008年的販售數據來解析，69億與72億可以說明中國住宅花費的潛力；而5億足以說明中國剛性需要的擔保。
目前中國城鎮的住宅總量才140億平米擺佈，人均住宅建筑面積為28平方米來算計，依照2009年中國城鎮人口已達622億，依照這兩個數據來算計，目前中國城鎮知足人均28平米的住房需要仍有35億平米的住房缺口；更況且，中國城鎮有幾多人佔有好幾套屋子，而每年農村又有幾多人向都會遷移。
三是4月14日，國家統計局公布了2010年中國第一季度宏觀經濟數據，此中GDP數據顯示，經初步核算，2010年第一季度我國GDP同比增長119，增速比去年同期加速57個百分點，比上年四季度進一步加速12個百分點。從上年二季度開端，GDP增速已經持續四個季度回升。我們可以肯定的是，中國經濟已經覆原了元氣，2010年GDP保8是沒有疑問的。此時執政機構重拳打壓居高不下的房價是不會有什麼掛念的，而我們也沒有必須像有些人一樣掛心：三個月后去為開闢商收尸，由於開闢商比豬堅強還堅強。
謬論始終是靠不住，2011年1月初國家統計局公布《2011年70大中都會房地產匯報》數據表示，2010年中國樓市量價齊漲。
2011年5月，經濟學家謝國忠再次刊登中國樓市崩盤時間表，更傷心地估算2011年中國房地產崩盤。荒唐之偏激結論更不靠譜，2011年8月15日國家統計局公布《2011年1月-7月70大中都會房地產匯報》數據表示，2011年前7個月，中國房地產市場維持康健而不亂的成長，樓市房價和成交及投資未顯露大起大落的現象。
事實證實，所謂中國房地產2012年崩盤純屬荒唐，不能信之。
一直以來，溫州投資客作為房地產市場上的一個不同凡響群體，以其超前的投資眼力、特別的投資方式和令人咋舌的投資成績讓整個產業為之驚嘆，并在中國樓市被賦予了一定的風向標意義。
2011年8月中下旬，媒體傳出溫州樓市崩盤說讓許多人震撼。近期傳出溫州樓市崩盤的動靜，發明崩盤說夸大其詞，溫州樓市固然低迷，但未現驚慌。溫州人仍然在房地產領域尋找更多投資時機。溫州樓市真的在大范圍拋售嗎？溫州投資者是否已拋卻了房地產這個傳統的投資領域？這是否前兆著全國樓市的拐點即將到來？后把證，溫州投資客實在未曾離去過樓市，在樓市調控和實體經濟不景氣的雙重包袱下，溫州投資客在投資的物業類型、區域和方式上都做了調換。
為什麼中國房地產被崩盤，為什麼2012年不會崩盤？我以為，中國樓市是執政機構樓市，所謂的政策市，屬于嚴峻意義上的方案經濟產品，而不是市場經濟。房地產市場波動受執政機構政策干預，錢幣政策收緊和買入力萎縮及人民幣繼續升直不是樓市垮掉理由。只要執政機構管理地盤和銀行及資金金，房地產不能能崩盤。而美國樓市和日本樓市垮掉重要是房地產次貸危機爆發金融風暴和日元升值過快，買入力消亡導致的。中國目前人民幣不停升值，只是陰礙到內地外匯，進出口貿易，國外熱錢投資流動性過實，物價上漲等不幸因素，但絕對不會對中國樓市產生重大負面陰礙力，反而有利于吸收資本投資中國樓市。
對房地產產業陰礙最大的要害因素實在即是銀行信貸、地盤和稅費。雖三次加息六次提準，卻依然是負利率，何況通脹預期存在，最重要是中國市場買入力繁茂。在人口繼續增長的條件下，前程二十年，中國將有25-5億人口進入各大區域中央和次中央都會，北京、上海、廣州，以及二三線都會都是他們的目的。如此大的人口容量，必定支持房地行業的成長。 顯然，拋出2011年崩盤論者，并沒有基本上研討差異國家的差異古史階段，更沒有斟酌到上層建筑權貴與把握都會核心地盤財產物質階級的益處一致性，其結論天然失去了有效性。
就此得出房價將大跌、通博傳票樓市將崩盤的結論，是過于倉皇和敷衍的。第一，中國房地產市場仍是以自住為主的市場，縱然是在深圳、北京、上海、廣州，目前的自住購房比例也遠遠過份投資性購房比例。第二，房貸新政，征收物業稅，衝擊囤地捂盤，是為了擠壓樓市投資投機行徑，壓通博直播制投資性購房需要，從而預防和消減樓市泡沫，而毫不是為了撲滅購房需要。第三，政策著眼點也不是讓房價大跌，而是不亂房價，或至多使房價小幅下滑。第三，從較永劫期看，以自住型購房需要為主、以有實力的投資性購房需要為輔，仍將是支撐房地產市場較快成長的主要根基。
一，從市場供求關系看。假如依照都會化角度的市場供求關系看，2010年中國都會化水平才47，2011年才49。在2050年之前，中國的都會化率必要從此刻47％提高到70％以上，到達100，至少需求23年-50年以上時間。這就意味著每年平均需增長1％擺佈的都會化率（即每年約1000至1500萬人從農村遷移到都會）。都會化是一項皆大喜悅的政策：農夫工收入提升、建筑工地不愁用人以及場所執政機構GDP升高。
在中國都會化的推動中，每年約有1的人口從農通博體育村轉移到都會。意味著每年進城人口有約1000萬到1500萬，其需要算各半的話，也需500萬-750萬套房，而又依據2009年全體住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套計，縱然限購了，少了改良需要，沒了投資投機需要，但總供給量依然存在龐大缺口，供不應求將導致房價繼續上漲。依據國際上的通常見解，都會化的最低尺度是都會人口占社會總人口的比重在50以上。也即是說，一個國家或社會都會人口到達各半以上才算實現了最低限度的都會化。目前都會人口為666億2010年人口普查，其所占比重已經靠攏全國總人口的各半，意味著中國都會吸納的人口要遠遠過份都會化率高達70、80的西方發財國家的都會。此外，巨大的流感人口22億和人口老齡化的提前到來。
社會各界全面認定或引用的中國2010年的都會化率約為47，中國的都會化率被低估了？由于部門人口的流動，村莊常住人口加城鎮常住人口肯定少于全國總人口，統計中國都會人口數目的有效設法是查訪農村常住人口。以此估計，中國當前的都會化率為50-55，而非各界認定的約47。導致中國都會化率偏低的來由，除了人口、戶籍政策外，區域經濟和城鎮化政策也是其一。勉勵人口東移，不光有助于增加都會化程度，也可以減少中西部的貧乏。依據《中國統計年鑒2009》，2008年終中國城鎮人口占總人口的比重為4568，這即是世人反復引用的都會化率，若按每年約上升1個百分點的古史速度，則2010年的都會化率應當略超47。
都會化是指人口和行業事件在空間上集聚、村莊地域轉變為都會地域的過程。都會化是社會生產力成長到一定階段，農村人口幻化為非農村人口，人口向城鎮集聚，農村地域幻化為城鎮地域，城鎮數目提升的過程。都會化三大標志：1、勞動力從第一行業向第二、三行業遷移；2、都會人口在總人口中比重上升（最重要標志）；3、都會用地規模擴張。從18世紀中葉開端，到了20世紀中葉，在快要200年的時間里，大多數西方發財國家根本上實現了都會化。也即是說，大多數人口形成了聚集棲身的格局。比如，20世紀中葉，一些西方國家的都會人口占全體人口比例差別為：美國72，英國87，聯邦德國79，荷蘭86，加拿大77，澳大利亞83。
按總量算計，我們到2030年需求生產過份1倍以上的住宅，在20年時間辦妥住宅總量，每年要過份10億，此刻有5億多，加上非房地產開闢的只有8億多，起碼要提升2億。假如到后期的話，我們大約辦妥14億到16億，這樣才幹辦妥人均棲身面積增長的需要。從固定財產投資來說，我們此刻不到3萬億住宅投資，前程到達10億才幹知足都會化率的需要。在整個都會化成長過程中，都會化率大約占到我們需要總量41，由於棲身性需要改良占32，折舊占24，都會人口天然增長占3。
假如依照國際經歷來說，我們大約在2020年到達顛峰，到達400億擺佈住宅總量，實質上我們不能能辦妥，由於我們年生產量缺陷。往年我們商品房只有560萬套，本年提出非商品房不到300萬套，本年提出保障性住房要建1000萬套，生產本事沒有那麼多。我們按正常算大約2030年才有可能實現我們知足根本都會化率和國際軌跡的點。比擬之下我們比國際成長程度的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。
中國都會化歷程的考核分歧。官方數據是目前中國都會化率約48％,多數中國學者以為,實質可能僅有43％擺佈,這就意味著目前城鄉之間的大肆人口遷徙仍將延續,那麼都會膨脹帶來的造城運動仍將延續。都會化歷程不停加速。中國都會化是從10低程度起步的，途經30年的勤奮，此刻僅到達了46，離發財國家70以上尺度還有相當一段間隔。因此，都會化歷程不停加速和地盤供給的短缺，決擇了房地產市場在相當長的期間內仍處于上升趨勢，都會人口的猛增和人們對佔有和改良住房的強烈憧憬，將會連續推進房價穩中有漲。
