房地產冬天還很漫長，房價降落40才有可能解除限購，做大旅游休閑地產是珠海樓市泡沫軟著陸的唯一保障……12月15日，南邊都市報攜手中共珠海市委宣揚部、南邊民間智庫等單元，在珠海德翰大旅店舉行西游記第二季·粵港澳財富灣區西岸休閑成長論壇，會上各位專家們意見一致，都以為房地產將面對一個漫長的寒冬。
談產業：房地產是經濟的病灶
房地產假如造成了泡沫，造成了破產，劉明康說銀行壞賬可以接受40，不過房地產老板要崩潰70。比年來很少在公共情況談論房地產市場和政策的地產統籌專家王志綱，在粵港澳財富灣區西岸休閑成長論壇上一語既出，引起一片嘩然。
大的宏觀政策發作變動以后，經濟的病灶即是房地產。王志綱直爽地指出，假如需求有一批人來接受經濟轉型的價值，那麼房地產應當是最合適接受價值的產業。我以為中國的房地產從中心來說不整死不能，不整死中心就得死。
在王志綱看來，三年前國家為了救市拋出的4萬億，到了今日已經導致錢幣超發、信譽透支，國家為了經濟軟著陸，房地產就成為了買單的。中心經濟任務會議已經開完了，全世界也極度注目。這一次會議極度有意思通 博 優惠，房地產的打壓幾多年來，已經喊了10年8年了，這次總書記親身開金口，房地產打壓斷然不可放松。王志綱表明，這個話出來以后，許多房地產企業的老板就不要再僥幸了，這一次房地產打壓不死掉60肯定不會放松。
他說，龍湖地產在本年5月份就開端套通博娛樂城現，原來可以收200億的，結局變成了100億也要趕緊收回來，他們早就對今日的市場做了提前預備。他們在華東、北京等地的搶收方案，全體是五折、六折。
許多人還在等，覺得此刻等一下也沒有疑問，最多一兩個月也就已往了，那就再等吧，不過冬天是漫長的。王志綱表明，經濟任務會議出來了，房地產打壓斷然不放松。這也就意味著來歲的房地產市場同樣不容樂觀，并不像有些專家或者開闢商預判的那樣，市場到了來歲就會突兀回暖變好。
談市場：西區合乎邏輯價位是六字頭
2011年全國的樓市和經濟形勢一樣，走的是一條前高后低的跌宕之路。那麼，2012年全國的樓市又會是什麼樣的走向？對于正在實施雙勒令的珠海來說，市場又會發作什麼樣的變動呢？
在論壇上，廣東省社科院競爭力研討中央主任丁力極度肯定地表明，來歲的經濟形勢會是前低后高，因此房地產市場也不會很快就被解放。限購要解除的話，首要要房價掉下來，不掉下來解除不了。貶價的底線即是40，獨特是一線都會，根本上是對半。
作為新珠海人的揭平勝，是珠海市佳兆業房地產開闢有限公司董事長。談及貶價，他表明，只要有適合的價位，就不要掛心沒人買，市場中的買入力天然就會開釋出來。珠海市區已經有樓盤這樣做，并且贏得了不錯的販售業績。至于價錢應當降到什麼樣的水平對照適合，揭平勝坦白地表明：你的本錢在那里，你推出的地盤樓面價錢是2000元，加上建筑本錢什麼，起碼也賣五六千的。
屬于西區開闢商的珠海斗門區世榮實業有限公司副總經理饒立新，在論壇互動環節表明：我以為在斗門6000多塊錢是合乎邏輯的。金灣和斗門大概是一個程度，五六千塊錢是或許接受的。
了解到，目前西區樓市的單價從3000多到一萬多的都有，幾個重要在售樓盤目前的販售價錢全面是在7000元平方米以上，要高于兩位開闢商給出的心理價位。
談開闢：做旅游地產，珠海沒手段
我說珠海在整個珠三角就像一個沒有長開體態，不過五官端正的少女。我今日跑到金灣、斗門，應當說許多場所維持著一種傳統農業社會的美。這種美在今日已經很難得了，所以我舉雙手擁護下一輪成長當中，要把生態環境放在至高無上的身份。論壇上，丁力對于珠海的青山綠水印象最深。
我覺得珠海沒有成長大批的加工貿易企業，沒有村村引火戶戶冒煙，對于我們的G D P有一定的陰礙，不過今日留下的青山綠水的代價也是不能低估的。丁力表明，在新一輪的成長浪潮中，珠海憑借良好的天然環境，已經搶占了先機。
珠海有寬泛的腹地，綠水青山海洋風光，假如或許跟港澳聯動起來，它的效益就展現出來了。饒立新在珠海生涯了20長年，他最大的感受即是珠海的青山綠水海洋物質還沒有打造出特點。
揭平勝介紹說：我在上世紀80年月末的時候常常來珠海轉一轉，玩一玩。不過95年以后我就來得少了，由於那時候的珠海還沒有東岸好看。
在論壇上，眾專家對于珠海的青山綠水物質賜與了充裕的肯定，但是對于珠海旅游休閑地產的開闢都覺得珠海還有很長一段路要走。
王志綱表明，休閑時代已經到來，旅游休閑地產的春天也已經到了。他表明，旅游有三種形態。第一種叫旅行旅游，第二種是度假休閑旅游，第三種是體會式旅游。不過極度失望，珠海30年一直沒有瞭解什麼是旅行的，什麼是休閑的，什麼是體會式的。王志綱表明，此刻中國進入了環球村的時代，人均G D P3000美元，珠三角1萬美元，玩什麼都是一個行業，人的收入70-80可以用于旅游休閑的。這些明擺著都是買入力，這個時候珠海怎麼從簡樸的旅行變成度假旅游休閑目標地，市場中還缺什麼樣的產物？此刻珠海做的這些項目實在不是一個規律，而是一個趨勢。
診脈珠海樓市
王志綱：珠海有本事搶占高檔休閑度假的制高點
我以為珠三角的成長是三十年河東，三十年河西。游、購、娛是前程成長的趨勢。下一步要拉動辦事型的花費，我以為珠海和西區一定要抓緊這個新的大時代，要搶占高檔休閑度假的制高點。這個旗幟打出來以后，然后即是怎麼定位、整合戰略投資者，進行環球的都會營銷，怎麼跟澳門對接。把這個做好了以后，珠海和西區肯定可以走出一條不一樣的途徑。
我為什麼極度看好珠海呢？珠海即是缺戰略，實在珠海應當多吸取，借鑒新加坡或者舊金山。假如說深圳東岸是紐約的話，珠海即是舊金山，人口不多，不過承載了整個西岸的旅游休閑。越是有文化的人，越是有錢的人，都對青山綠水情有獨鐘，所以珠海注定是一個前程的高檔都會，是天生麗質，不過怎麼變成超等大明星鞏俐、林青霞，靠什麼呢？剛剛丁傳授講的靠行業。今日中國到了玩也是行業的時代，不通博直播過玩這個行業我們沒有掌握好，所以我們說佔領高檔行業，不過很失望我沒有發明珠海這方面有什麼大動作。
丁力：旅游休閑地產能讓珠海樓市泡沫軟著陸
我以為珠海房價高是以下幾個因素造成的。一個是特區因素，第二個是旅游因素，第三個是廣東因素，由於廣東省賦予了它珠江西岸核心都會的身份。在房地產方面，實質上這幾個因素都具有泡沫特色，由於它不是由實體經濟撐起來的，都是房地產商炒作的很好的題材，不過炒完了以后，能不可落地就無知道了。珠海樓市也就存在了泡沫，並且還不小。你想想廣州房地產才幾多錢一平米。
我覺得真正能支撐珠海房地產的即是環境物質，因此做旅游地產是珠海將這些利好變虛為實的最好器具，也是住房地產泡沫軟著陸的有效保障。要做旅游休閑地產，那麼珠海的都會和房地產就需求脫胎換骨了。國外許多的旅游度假勝地，他們都有許多很高的要求，并不是說有一兩棟屋子就能做旅游度假勝地。國外的休閑度假是一個網絡工程，許多想來的人都通過這張網，可以以很低的買賣本錢到這里來。不過，珠海此刻恰好缺的即是這個。
人物專訪
廣東省社科院競爭力研討中央主任丁力：
珠中江一體化難動真格了
論壇15日下午兩點舉辦，作為事件主持的丁力提前一天就趕到了珠海，并自動提出應用上午的時間，讓帶著他到西區去逛逛、看看。以前我對珠海的熟悉還是一個個的點，今日終于可以連成線了。從湖心路口、珠海機場、斗門工業園這些場所一圈走下來之后，丁力通知，不論是做貴賓還是主持人，他都有底氣了。
西區是連結中山江門的紐帶
斗門是此行察訪的最后一站，在途經斗門井岸中央城區之后，丁力頗為興奮地向隨行的人宣告：我找到了執政機構提出建珠海西部中央城的理由了，即是要把西區這一片帶起來，不帶起來，珠海以后就會成為惠州———都會像歐洲，農村像非洲。
他說，從珠海機場，到紅旗農場，再到斗門工業園、井岸中央城，幾乎每個場所的成長程度都不一樣，包含有建筑的作風、品質也不雷同。
從紅旗糖廠一路過來，丁力不斷地感觸，這里太落后了，太缺乏安排了。當車行駛到湖心路的時候，丁力反倒有些驚訝。這里即是市區嗎？路這麼寬，屋子修得這麼多，這麼好。
丁力通知：金灣紅旗農場跟珠海市區相差至少30年。西區的成長與市區還有很大的間隔。
拿著珠海地圖，當車經西部沿海高速往珠海香洲方位開的時候，丁力說，珠海西區面積大，不過人口少，是珠海前程成長的潛力區域。並且西區與江門、中山都有直接交界，到這兩個場所的間隔都不遠，因此要建珠中江經濟一體化，就要把珠海的西部中央城先建起來。
不可過度依靠房地產成長
從湖心路到黃楊河畔的珠峰大路，一個個新盤拔地而起。一路已往，丁力為西區的樓盤規模和品質讚歎不已，獨特是從5000畝的超大型社區里維埃拉途經的時候，丁力讚歎珠海西區的造城已經頗具規模。
我從中國這些年的造城運動得出來的結論是這樣的，拉開戰線，攤開大餅，然后把老城漸漸抽閒，再去建一個新區，不過這個也是很危險的。丁力說，當光陰南板塊算是造城勝利的，后來全國許多場所都在造城，不過勝利的并不多，后面甚至還顯露了爛尾的。
丁力指出，目前單個項目造城相對對照輕易，不過一個片區再造一個新城就很難勝利。這個重要是面前益處和長遠益處之間缺乏一個調和的機制。他表明，這個疑問天然是出在執政機構身上，由于執政機構視線短淺，為了其時的地盤財務，把地賣掉就不再過問，基本就沒有想到后面怎麼辦。
珠海是不可走過渡依靠房地產成長的途徑的，由於珠三角許多場所都已經付出價值了。丁力通知，他曾經注目過佛山一個叫黃岐的場所，很早就跟廣州配合，為了把廣州人吸收已往，把地該賣的全都賣掉了，后來遭遇交通、教育、醫療等疑問的時候，執政機構就沒錢了。由於地盤財務的不足，所以就決擇了許多造城運動都是前富后窮。前面看起來是吃香的、喝辣的，不過最后是要把錢還返回的。此刻番禺也遭遇這種疑問，不過相對來說還好，他跟天河分工較好，白日在天河上班，晚上來番禺棲身，那麼教育這些就靠番禺來買單。
交談
珠中江還沒動真情
南邊都市報：丁傳授，您是做區域經濟研討的。那麼您覺得廣佛肇、中珠江、深莞惠這三個經濟圈，哪個成長最快？
丁力：我覺得廣佛肇的混合速度最快。廣州拿到了國家中央都會的手刺，佛山成為了全國第一個建地鐵的地級市，所以廣佛是得到益處最大的。別的的幾個根本上都是按兵不動，除了上面來查驗任務的時候，下面的人相互之間才會串串門、握握手、喝飲酒。
南邊都市報：那您有注目到珠中江這幾個都會嗎？
丁力：實際上的進度，我看不出來有哪些重大的變更，珠海機場的冷落就看得出來這三家都還沒有動真情，動真格。就像男女之間搞對象，此刻還處于媒婆介紹時期，互相之間還沒有動真格。不過我看也動不了什麼真格了，都是大齡年輕男女了，已途經了高潮的時候了。
珠海機場要分肉給中山江門
南邊都市報：為通博優惠什麼大家都不愿意互相混合呢？
丁力：來由還是系統的疑問。經濟一體化實質上即是意味著執政機構要通過職能轉變漸漸退出市場，執政機構在市場上越是有作為，經濟越是四分五裂，這個是徹底可以下結論的。執政機構越是作用空間小，那麼各個都會之間經濟的咬合水平就越高。
南邊都市報：您覺得珠中江或許像廣佛那樣混合嗎？
丁力：珠海要施展區域性中央都會的作用，就要看珠海機場能不可繁華起來。珠海的機場一定要開放，讓中山和江門在這里或許得到實其實在的優點。
你不可說，一自己悶頭賺錢，這個是沒人跟你玩的。獨特是近幾年江門、中山到廣州的途徑修通之后，那就加倍沒人跟你玩了。珠海應當自動投懷送抱，高尚到最后飯都沒得吃。
房地產混合最大表現在房價一體化
南邊都市報：從珠中江來看，我覺得在許多方面大家可能是按兵不動，不過有一個混合很顯著，那即是房地產。
丁力：哈哈哈房地產的混合最大的即是房價的一體化，這個是房地產商的貢獻，他們不遺余力地宣揚嘛。
南邊都市報：那麼您覺得房地產在區域經濟一體化的過程中擔任了什麼樣的腳色呢？
丁力：此刻中國G D P50是跟房地產有關系的，所以你就知道房地產的分量了，那是絕對的支柱。
限購是想變更場所地盤財務
南邊都市報：經濟一體化是要增強區域間的切磋配合，不過從限購政策來看，是否有點逆流而行？
丁力：限購屬于中心表白的一個信號，限購的結局實在并不主要，這樣一個措施是中心執政機構向場所執政機構發出一個主要的信號———地盤財務不可再繼續下去了。實在許多人都以為雙限是為了限制房地產商的販售，實在不是這個疑問。中心也很瞭解，價錢純正是市場行徑，不過即是通過限購令通知場所執政機構：已往那種傳統的地盤財務做法已經不可再搞了。
南邊都市報：您覺得這樣會讓地盤價錢降落嗎？
丁力：肯定會有陰礙，地盤價錢是靠房地產商來買單，不過假如老黎民還是買不了房的話，老黎民就會向執政機構施加包袱，執政機構會不停地干預房地產的成長，包含有投放地盤，提升保障性住房。
另有房地產商有這個資本的輪迴，假如總是資本緊迫的話，許多開闢商也會扛不住，這樣房價立刻就會下來。此刻的地盤財務實質上是寅吃卯糧，它可以把前程的收益提前到今日。
貶價的底線是40
南邊都市報：此刻有人說樓市拐點已經到了，您覺得限購政策會解除嗎？
丁力：從正在召開的經濟任務會議看，年底解除限購令的可能性沒有。住建部已經約談了幾個都會的開闢商。首要要房價掉下來，不掉下來解除不了。
南邊都市報：那麼，您覺得房價到底降到什麼樣才是限購解除的尺度呢？
丁力：老黎民以為價位對照合乎邏輯的價錢上，老黎民跳一跳還能勉強夠得著。溫家寶發言之后，周小川和劉明康他們就說，房地產掉40，中國的銀行也沒疑問。你認為他們在瞎說？這是他們在一唱一和，貶價的底線即是40。
南邊都市報：所有都會都要降40？
丁力：這是指整個全國的市場，不是單個項目。有可能一線都會要降得多一點，甚至還可能降50，由於許多三四線都會都還沒有漲起來。
南邊都市報：此刻珠海、中山還推出了限價令，這個政策是不是為了辦妥年度房價調控目的呢？
丁力：限價是場所執政機構為了展現立場，我是跟你走。實在這個是沒有任何用的。就像廣州一位領導表明我絕對擔保它不暴漲，這實在是一回事，你憑什麼擔保呢？房價還得交給市場。
