新年的鐘聲恍惚在面前，但房地產產業的冬天卻讓不少地產從業人員憂心忡忡。
在經驗了2005年與2008年的樓市調控后，2011年的中國房地產產業到底發作了奈何的變革?前程的存活成長之路到底在哪里?興致勃勃的恒大[簡介 最新動態]集團主席許家印一如既往地往東北大地二三線都會邁進，萌生退意通博娛樂的綠城集團[簡介 最新動態]董事長宋衛平坦言不去除從此不再做房地產，掌舵萬科[簡介 最新動態]集團旗艦的少帥郁亮則將視線掃向了萬科素來冷視的商務……同樣是地產大佬，每一自己的抉擇都極為差異。
然而，不顧是幸福的人，還是苦惱的人，地產大佬都不約而同地在反思個人的存活模式。萬科總裁郁亮在一次媒體采訪時表明：游戲條例變更了，我們應當做的是順應條例，在變革中存活。
有業內人士表明，經驗了2011年前所未有的調控之痛、存亡之痛之后，才醍醐灌頂市場游戲條例發作了奈何龐大的轉變!才瞭解剩者之所認為王背后的開闢模式之決擇性氣力!
反思2011，從地產開闢模式起，悟道者從此氣定神閑、一騎絕塵。
[商務缺失之憾] 純住宅開闢模式漸趨式微
十年前，地產統籌專家王志綱在結算華南板塊的開闢模式時曾經斷言：有什麼樣的市場，就有什麼樣的花費者;有什麼樣的花費者，就有什麼樣的成長商;有什麼樣的成長商，就有什麼樣的房地產開闢模式。
這十年來，住宅地產價錢一路狂飆突進，讓大肆供給都會住宅的開闢商得以超乎平常的速度發展，萬科、恒大、龍湖、碧桂園等一系列地產上市公司永劫間成為市場的寵兒。
住宅開闢的超等利潤，功績了已往十年的房地產神話，也功績了龍湖地產創始人吳亞軍420億元中國女首富和360億元的亞軍——碧桂園重要持股人楊惠妍。
一系列財富神話的背后，我們可以隱隱約約看見純住宅開闢模式的勝利。
萬科集團總裁郁亮曾經坦言，通貨膨脹的預期、錢幣政策的寬松，讓我們得以享受市場的紅利。而萬科集團的精力首腦王石甚至譏諷，這是一個阿貓阿狗都可以盈利的時代。
在這種甚至可以說毫無專業含量的造福機械眼前，開闢住宅、轉動開闢住宅、規模化跨區域開闢住宅，成為大多數開闢商的共同抉擇。萬科、龍湖、雅居樂、富力、合生創展、保利、碧桂園、恒大、佳兆業、光耀、金地、中海等莫不如此。
一位地產開闢商通知，前些年我們都盡量不開闢商務，除非是販售還顯順暢的臨街商鋪。住宅開闢簡樸、販售價錢高、販售回款快，所以大多數開闢商抉擇快速開闢住宅。此中，萬科是代表。在美國偶像帕爾迪模式的率領下，萬科集團十長年里，一直在做減法，漸漸剝離了商務等附屬業務，而與眾多技術公司配合，而已保存了住宅開闢者一塊最單一的業務，并在經營實踐中，漸漸形成了規模擴大、快速開闢、快速販售、提高資本周轉率、講求25陽光[最新動靜 價錢 戶型 點評]利潤，提高經營效率的開闢模式。
已往十年的實踐，帕爾迪模式功績了萬科集團的輝煌霸業。萬科成了中國地產界第一個年通博販售額過千億元的房地產公司。
然而，市場的突變開端在2011年展現：速度不能能無窮制地提升，價錢也從來不會永遠向上。
在限購、限貸、限價等政策的調控下，僵持了一年之久的樓價，終于在金九銀十后開端斷崖式降落，龍湖地產、碧桂園、萬科地產、中海地產、招商地產等一系列品牌開闢商的相繼貶價出貨，讓花費者完全變更了都會化加快、地盤物質稀缺、房價仍然會漲的神話。
而對于開闢商來說，房價潰退則更是生與死的考驗。對于那些過于依靠住宅開闢的地產商來說，販售難題、金融緊縮，疊加效應的展現讓開闢商資本鏈非常緊迫，房地產純住宅開闢模式的致命毛病——企業抗危害本事弱由此展現無遺。
正是在這種反思之下，從2011年年頭起，保利地產、招商地產、通博比分金地集團等巨頭就先后表明要加大持有型物業的開闢。招商地產專門成立了商務地產開闢公司，并發動了總投資600億的蛇口都市綜合體項目。保利地產則表明一年內在廣州推出100萬平方米商務物業，提前變更盈利模式。
[利潤均衡之患] 要向制造業吸取盈利模式
商人豐富利益，天經地義;舍得舍得，必有所得。2011年的中國房地產產業，讓很多人從骨子里從頭懂得了這句話的寓意。
從2011年年頭開端，多數的房地產企業依然在堅定個人的訂價。很多地產商依然相信，市場繁茂時加快開闢，市場疲軟時緩慢販售，囤地捂盤的開闢模式，一定是實現代價最大化的最佳模式。
也正是在這種思路的率領下，整個2011年上半年，中國樓市的價錢都還是根本持平甚至略有上漲的。而作為調控政策之主要一環的限價販售甚至讓很多樓盤極為悲壯地抉擇了延后上市，甚至是精裝修上市以避開限價。
在確保項目利潤和后市很快會反彈的預期下，2011年金九銀十以前的成交整體來說都長短常可憐的。
然而，由龍湖[簡介 最新動態]、中海[簡介 最新動態]、保利[簡介 最新動態]、萬科這樣的大型房企率先舉起的貶價大旗完全變更了人們的預期。萬科總裁郁亮甚至展現立場說，中國房地產市場的下半場大幕已經拉開，2012年將是房地產產業的冬天。這個時代真的不一樣了。我們要和成長勢頭過快、有暴利可圖的時代離別。我們要向制造業吸取，要有正常的產業利潤程度，要通過品牌、性價比等取得市場時機。
這是一個剩者為王的時代。有時候現金流比利潤顯得更主要。搜房控股總裁代立功在承受采訪時說，而今的很多項目在貶價20的場合下，依然會有5擺佈的利潤，這比擬于制造業來說，依然是對照好的收益。今日以5的利潤出貨，取得存活時機，也就有可能取得前程十年中國房地產產業15的陽光[最新動靜 價錢 戶型 點評]利潤。
[規模擴大之殤] 資本鏈斷裂凸現模式短板
萬科集團總裁郁亮曾經坦言，依靠高欠債周轉曾經是已往很多房地產企業的盈利模式。然而，對于那些走品牌規模化擴大模式途徑的企業來說，2011年絕對是一個刻骨銘心的年份。
有人像長年前的順馳孫宏斌一樣悲壯，也有人像2008年的恒大許家印一樣勝利突圍。2011年的中國房地產，僅規模擴大一項就寫下了很多令人驚嘆的江湖故事。
應當說，已往的10年里，以品牌支撐規模化擴大模式贏得勝利的房地產企業比比皆是，萬科、龍湖、恒大、碧桂園、綠城、星河灣[最新動靜 價錢 戶型 點評]等等，都是此中翹楚。
此中，碧桂園可以說是最代表的典型。碧桂園，以一個品牌南征北戰，功績了一個房產帝國。而恒大集團更是規模擴大的嫻熟運用者。
2011年，這些以品牌規模擴大的房企均差異水平地受到了限購、限貸、限價等調控政策的陰礙。例如龍湖地產，為回收資本，壯年斷臂地率先在上海發動了價錢戰，觸發了伴同的跟風，更在北京低于本錢價售房。例如星河灣，在上海星河灣、太原星河灣贏得空前勝利后，鄂爾多斯星河灣卻遇到販售逆境。
這些疑問的背后，都或多或少地與資本鏈緊迫有聯系，而規模化擴大的必須因素往往即是高欠債經營，他們對于融資的依靠度極度高。
2011年在嚴控房地產開闢抵押、基金信托，同時一再提高入款預備金率的場合下，整個中國經濟都在為壓制通貨膨脹而過著緊縮的日子，全社會都缺錢，民間高利貸風行。對資本需要量極高的規模擴大型企業來說，就顯得格外艱難。
專家介紹說，房地產企業的重要財產為地盤和房產。理論上說，一旦樓市全面貶價20，房企財產相應縮水20，那麼欠債率過份80的企業都可能資不抵債。而假如房企抵押多為歷久借款，能夠可以挺過這一輪宏觀調控。那些流動欠債又占對照高的企業，將是實其實在的高危房企。
而市場的通博體育現實是奈何呢?
北京、上海、深圳等一線都會的房價已經到達或靠攏降幅20，鄂爾多斯這樣偏激的都會房價甚至已經腰斬。而企業欠債呢?上半年的統計就顯示，綠城集團[簡介 最新動態]財產欠債率高達87、濱江集團財產欠債率為8144，盛高置地[簡介 最新動態]財產欠債率也高達8064。這些企業的很多項目地點地，房價都已經貶價靠攏或過份了20，資不抵債已經是板上釘釘的事務了。一位地行業內人士這樣說。
大佬聲音
房地產產業正在經驗由物質競爭向首創競爭的過渡階段，這將是一個淘汰出局與再生的大洗牌期間。前程的房地產企業要不停向住宅行業化和節能環保、綠色生態的方位首創，創建新的盈利模式，才幹取得前程的競爭。
——萬通地產[簡介 最新動態]董事長馮侖
中國房地產產業的下半場來了，房地行業將變成一個利潤平均化的產業，就像制造業那樣賺錢不再那麼輕易。以往那種‘依賴高欠債周轉、依靠地盤天然升值贏利、寄望通貨膨脹預期增加販售額’等等方法來盈利的時代已途經去了。
——萬科集團總裁郁亮
假如貶價的話，應當怎麼降?我們會分三個階段走，首要勤奮做販售;其次看看能不可騰挪掉幾個項目;假如都不奏效，那我就直接把價錢降究竟，所有的屋子都賣完，以后就不再做房地產了。
——綠城集團董事長宋衛平
業界動向
巨頭聯盟開闢成趨勢
日前，中體奧園集團借重10周年慶典，高調公佈，聯盟海爾地產、萬通地產、世茂股份、復地集團等14家房企大佬，成立中國都會體育地產投資聯合，并宣告向體育地產普遍進發。
此前，富力地產高調公佈，與合景泰富、新鴻基地產抱團，斥資百億元于廣州聯盟開闢建筑面積約57萬平方米的都會綜合體項目。北京萬科副總經理肖勁揭露：以后凡10億元的項目，萬科都將以配合的方式開闢，以規避危害。
與此同時，中航地產與紫金房地產，保利地產與融創中國，華遠地產與香港嘉里集團旗下香格里拉公司，遠洋地產、萬通地產聯盟國壽投資控股有限公司、中國人壽財產控制公司等，都在積極開展配合以對沖房地產調控帶來的業績波動。
