樓價的走勢一直是各界人士預計的重點，中心經濟任務會議定調2012年經濟任務時領會表明”堅定房地產調控政策不動搖，增進房價合乎邏輯回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中都會相繼公佈樓市調控政策將延續，面臨可能連續從緊的調控政策，房價走勢何去何從？房地產中介在冬季中可否存活？各地開闢商又是否將陷入存亡戰？
政策從步步加碼漸漸走向執行和張望
房價”拐點”確立之初，同時傳出來的聲音即是政策將漸漸走向松動。彼時，包含有券商、研討機構等諸多專家，均紛飛預計，住宅市場將會在本年的上半年之前渡過最艱難的期間。但是，調控之手不會再緊緊的扼住開闢商的喉嚨，而漸漸走向放松。來自人大的匯報更是”激進”的預計，要使來歲經濟增速不跌破9，場所財務和宏觀經濟都難以遭受房價顯露回落20的情境。而更進一步的，最早在本年二季度，將會顯露場所執政機構”暗度陳倉”，弱化調控的可能；而到了三季度，中心執政機構則會開端放松限貸政策，進而限購令將逐步松動。
而1月9日，瑞銀證券首席手段解析師陳李則在上海做出預計，稱現有的房產政策在本年四季度前一定會有變化，”如現有地產政策徹底不變，房產產業最晚在本年第四季度垮掉，即是這個產業完全玩完。”
點評：下半年，樓市政策外緊內松。正如曹建海在承受《證券日報》采訪時所指出那樣，政策已經從步步加碼，轉向執行和張望。更進一步的，場所執政機構率先表明HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到最近傳出北京限購令的放松。通 博 優惠開闢商尚未傷筋動骨，場所執政機構卻已經暗中和中心執政機構展開博弈，上演”宮心計”。
本年，決擇房地產市場公價的，能夠是錢幣政策，庫存去化水平以及限購令的走向。能夠，正如住建部政策研討中央主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應當明朗化，這樣市場才幹做出個人的理性抉擇。
商務地產將迎來春天
事實上，早在樓市調控之初，包含有萬科、保利等傳統的住宅龍頭房企，就紛飛宣稱要向商務地產轉型–一時間，20的商務物業持有率成為多家開闢商在商務地產領域的成長目的。
然而，陪伴著調控的深入以及販售遇冷，開闢商們的資本鏈遇到前所未有的重壓。一眾房企日益謹嚴，愛惜手中所持現金。而作為投入龐大、回報期長的商務地產，開闢商們在此領域更是難得脫手。
就此，住宅地盤市場陷入一片荒涼之中。革除綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是乘機而動。而最先接受不住的，反而是場所執政機構–地價漸趨合乎邏輯，原先束縛性的政策也消亡不見。終于，經歷充沛、資本實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地–三季度以來，包含有和記黃埔、恒隆地產、仁恒置業等等商務運營商紛飛脫手拿地，短短時間內200億擺佈資本砸向二、三線都會的地盤市場。
而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的價值，勝利拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50的股權。
點評：”內地純正的都會運營商數量有限”，某著名房企人士在承受《證券日報》采訪時如此表述。事實上，目前一線都會的中央和通博優惠CBD區域，大部門被港資房企所佔領–革除萬達之外，包含有龍湖、華潤和綠地等著名開闢商，僅能在一線都會的副中央區與港資房企爭一日之短長。
在解析人士看來，國內房企不論是在資本實力、運營經歷方面都與港資房企存在龐大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線都會布局的行徑，顯然是趁樓市調控、國內房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。
開闢商兩級分化國資趁勢作為
有報道稱，2011年1-12月，房地產為主業的產權買賣多達253宗，約為2010年全年同業并購宗數的2倍，并購金額過份900億元，約為上年全年并購金額的6倍。
革除中小房間企的股權轉讓之外，2011年最為吸收人眼球的便是一度擴大激進的綠城集團。因資本緊迫而負面動靜纏身的綠城集團，開端依賴股權轉讓和項目騰挪來實現自我救濟。僅在年終的半個月時間里，綠城集團就將自身所持兩個地王項目標股權進行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目標通博不出金49股權轉讓出去。
而另一個值得投資者留心的現象在于，一些主營非地行業務的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下地盤。僅在上年10-11月，包含有杭州城建開闢、杭州市地鐵置業有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，”占杭州主城區1-11月賣地總收入的近15″，有解析人士如是表明。除此之外，上年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業也開端大手筆抄底拿地。據鏈家地產統計，北京12月成交的9宗經營性地塊中，有8宗地塊被國有企業獨自或參股斬獲。”地盤市場的低迷，恰好給資本實力雄厚的國資企業制造了一個極度好的抄底機會”，鏈家地產首席解析師張月如此評述。
即便是綠城，其項目和股權出讓的對象以及配合方，大多是那些手持巨資不過卻缺乏房企資質的國資公司們。此中，最受注目的配合方，便是中投匯金與綠城的配合案例。
點評：”綠城但是是市場的一個縮影”，鏈家地產首席地產解析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資本被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企全面面對資本流動性疑問。
據稱，在企業的兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收地盤增值稅。看來，不論是從中心還是場所，調控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。前程，房地產產業的兩級分化勢必不可避免。
保障房從開工走向續建
2011年，萬萬套保障房開工工作提前辦妥。然而，這一”政治工作”隨即遇到到公共的廣泛質疑–是真正開工還是而已處于挖坑待建階段？
在公司層面，被譽為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質疑。一方面，中天城投目前的財產規模以及欠債場合，使得市場質疑是否具備充足的開闢和行運實力；另一方面，有媒體報道稱中天城投在本地的數個項目已經處于半停工甚至停工狀態，此中就包含有了貴陽的漁安安井安頓房項目。
事實上，萬萬套保障房目的一出，就遭到來自各界人士的質疑：其一，保障房的開闢建設資本起源疑問；其二，保障房的退出機制疑問；其三，項目標質量以及分發公正疑問。
在的采訪過程，得知一方面開闢商對于保障房建設存在憂慮，尤其是資本占用以及場所執政機構的違約危害；而在制度方面，目前尚未有體制的機制來解決保障房的資本起源以及退出疑問。此中，中天城投的董秘李俊在承受《證券日報》采訪時，曾表明作為致力于大肆建設公租房的中天城投，期待或許在資金市場上創設起公租房的流轉機制，同時其保障房建設或許牟取來自銀行的信貸支持。
上年年底，住建部表明，2012年保障房的開工數目將到達700萬套。與此同時，前程保障房建設不再一味強調規模建設，而加倍珍視竣工量和保障房質量等方面的指標。依照住建部的數據，2011年1000萬套保障房中有13主體組織根本辦妥，13進入樓層施工階段，13辦妥根基施工，實質竣工率在30擺佈。解析人士指出，固然本年開工量減低到700萬套，但住建部要求的保障房竣工數目至少在400萬套擺佈。
點評：”開工不等于續建”，這是中天城投董秘李俊在承受《證券日報》采訪時的一句話。在其看來，保障房建設的資本以及后續的流轉和退出機制，是存在于保障房建設中的兩大未解疑問。
假如上述疑問得不到解決的話，就無法吸收開闢商介入到保障房的建設中來。事實上，即便保障房建設是一項政治工作，不過參建的房企倒是市場經濟的主體。因此，2012年假如真的要實現保障房的建設目的，恐怕機制的完善是一項基本而長遠的解決之道。
黃怒波身后更多房企抉擇”走出去”
黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年觸發了人們的強烈注目。其時媒體稱，中坤集團董事長黃怒波已經和冰島有關方面聯繫，將在該國東北部地域買入300平方公里的地盤。
而黃怒波買地大概消費880萬美元，此后數年內，他還將在這片地盤上投入大概9200萬美元，建設鋪張旅店和生立場假村。但是由于涉及外國人買地行徑和一小部門地盤的執政機構所有權，所以依照該王法律，還需求冰島執政機構的批準。
但終極，由于冰島執政機構的反對，黃怒波冰島購地的方案終極折戟。而他此后在承受媒體采訪時仍表明，冰島購地方案還在進行過程中，此刻不便揭露過多，同時丹麥、芬蘭等其他國家也在斟酌范圍中。
除了中坤集團外，2011年還有一些房企也開端了海外投資的步伐。此中綠地集團投資韓國濟州國際自由都會建設、碧桂園則將投資馬來西亞地產項目。
據了解，綠地集團將以綜合性地產開闢運營商的地位加盟韓國濟州島國際自由都會的建設歷程，共同打造”六大核心項目”中的康健醫療城項目，總投資將達9億美元。而碧桂園則公告稱，公司批准以每股1馬幣的價錢認購合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd合計55股新股，占該公司經擴張已發布股本的55。據披露，合營公司將重要從事收購馬來西亞成長地盤之地盤採用權，及將成長地盤開闢成住宅物業配以商務物業。
對此，有解析人士就以為，中短期內，內地房企投資海外地產項目，作為企業在內地市場低谷時對外的時機性嘗試可以，但要作為企業戰略性的成長，可能還為時尚早。
點評：由于內地調控的連續，能夠2012年會有更多遇到成長瓶頸的房企抉擇走出去。黃怒波就曾公然表明，”走出去”是企業的歷久戰略，也是民企發展的標志。而萬科主席王石在遠方美國游學前更是稱，游學的目標之一便是但願協助萬科發展為環球性的企業。顯然，抉擇”走出去”對于內地房企來說并不是什麼壞事，要害是要在走出去前謹嚴抉擇，出去后才幹真正的得到所需求的物品。
二手房成交連續萎靡中介迎來大洗牌
2011年對于各家房產中介公司來說是苦惱的一年。由于限購、限貸政策在全國46個大中都會的執行，年內各大地產中介商無一盈利，或許維持盈虧均衡的也僅有寥寥幾家。
依據北京鏈家地產發行的二手房年度匯報，2011年全國6萬家二手房經紀門店的總吃虧額預測將到達30億元，平均每家店面年吃虧額為5萬元。尤其是在調控政策執行最為嚴峻的一線通博娛樂城評價都會，二手房買賣量更是同比大跌，各家中介門店的生意也因此十分慘淡。
北京中原市場研討部依據北京市住建委網站數據統計顯示，2011年內二手房住宅買賣套數為121512套，比擬2010年全年的196547套降落幅度到達了382。而同比2009年的266854套降落幅度更是到達了545。上海二手房指數辦公室最新匯報也顯示，2011年12月，上海二手房指數為2586點，較上月降落6點，環比下跌022，跌幅比上月擴張002個百分點。這是自2011年10月以來持續第三個月降落，跌幅連續擴張。
一位大型中介公司的高層就對表明，2012年中介產業將延續上年的場合，絕大部門的中小中介公司都將在嚴酷的市場環境下關閉。而一些大型中介很可能應用這個時機進行兼并重組。2012年中介產業的洗牌將在所不可避免。
點評：面臨嚴格的市場形勢，開源節流正成為各家中介接應冬季的要害詞。在開源方面，一二手房聯動最受大型中介青睞。同時，部門中介公司也開端涉足商務通博體育代辦、金融產物以對沖市場包袱。而縮短戰線、縮減公司開支正成為各家公司的節流手段。中介關閉門店、解雇的動靜在2012可能將不再成為報導。
不堪包袱中小房間企轉型加快
連續的樓市調控讓不少中小上市房企在2011年開端思量轉變之路。依據年內披露的季報顯示，往年業績團體飄紅的房企在2011年卻遇到了”滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤顯露同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。
對此，解析人士以為，2011年跟著限購、限貸的普遍展開，上市房企面對的資本包袱增大，尤其是缺少融資渠道的中小房間企。因此，一些在產業內并不占優勢的房企假如不及時轉型，很可能會在這輪調控中倒掉。
華業地產在2011年的一份公告便表白了不少中小房間企的心聲，其表明：”跟著國家對房地產宏觀調控的日益緊縮，以房地產開闢為主業的上市公司受調控政策的陰礙較大，公司為變更當前以房地產為單一業務存在危害的情勢，積極尋求在新產業的利潤增長點，以加強公司的盈利本事。”
據大略統計，僅在2011年下半年，就有十多家房企發行涉礦公告，此中中弘地產、綠景地產等幾家公司更是將名字中的地產兩字去掉，更名為中弘股份、綠景控股。
點評：由于2012年地產調控不會放松，很多苦撐等到政策轉變的房企將不得不面臨現實，因此也會有更多的中小房間企辦妥經營業務的轉型，市場會合度也會再度提高。
而在這些房企的轉型上，礦產物質無疑最受這些企業的青睞。某上市房企的高層就表明，跟著房地產調控的連續，繼續單一經營一個產業，無疑會加大公司的前程成長的危害。因此，公司進軍礦業，即是為了開辟新的利潤增長點，而公司也歷久看好物質類成長趨勢。同時依賴”兩條腿”散步，無疑會減低公司的經營危害。
2011年對全國地盤市場而言是極為艱難的一年，執政機構自2010年始的房地產市場宏觀調控在本年得到進一步的深化和落實，盡管2011年不及2010年政策出臺的頻繁，不過力度大、監管嚴。地盤政策與樓市調控雙管齊下致使房地產市場進入了比年來少有的低潮期。
中指院的監測就顯示，2011年全國130個都會地盤出讓金總額為190523億元，同比減少11。此中住宅類用地含住宅用地及涵蓋住宅用地的綜合性用地126668億元，同比減少23；商辦類用地42487億元，同比提升24；工業用地19471億元，同比提升38；其他用地1897億元，同比提升43。可以發明，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是地盤出讓金重要的構造部門，占總額約67，而成交量減少和成交單價降落是住宅類用地出讓金減少的重要來由。同時，在受政策陰礙較大的一線都會及部門省會都會，商辦用地受到熱捧，比重大幅提升，商辦用地出讓金可謂為這些都會撐起一片天空。
據了解，由于販售萎靡，從2011年下半年開端，全國大中都會在出讓地盤的過程中頻頻遇到流拍，縱然出讓勝利，也是以底價居多。
公然數據就顯示，全國重要130個都會，年內地盤流標到達了900宗，此中棲身類流標到達了420宗。總流標數目比擬2010年的280宗上漲了22倍。住宅類地塊流標比擬2010年的130宗上漲了223。獨特是在11-12月，全國性的樓市調控收效，房產買賣的低迷通報至地盤市場，而已11-12月，地盤流標數目就到達了近300宗。此中棲身類占到了50。
對此，北京中原市場研討部門析以為，2012年的地盤出讓市場，獨特是上半年形勢加倍嚴格，各地若要按時辦妥今年度供地方案，唯有采取更積極和敏捷的地盤出讓手段，更為理性地考核地塊起拍價，才幹減緩地盤流標率日趨嚴重的現象。
點評：2012年第一周，上海的地盤市場便顯露了流拍的場合，在北京大興的一地塊也僅以底價成交。看來住宅用地還加個連續2011年的萎靡，能夠只有靠商務用地才幹協助地盤市場找回一絲暖意。
調控連續一線都會房價將加快下滑
2011年，全國房地產市場在全方向的限制性環境中生長。這一年，央行總共進行3次加息，6次上調入款預備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產產業運行整體放緩。這一年，全國有過份600個都會出臺了房價調控目的，46個大中都會出臺了”限購令”， 10個都會出臺了針對樓盤的強制”限價令”。”限價”、”限購”和”限貸”等多樣限制策略，致使房地產市場流暢普遍碰壁。在諸多限制性策略的作用下，調控功效日漸明顯。3月起，在全國焦點都會范圍內，商品住宅成交量趕快下滑，至11月份，全國范圍內幾乎所有大中都會均遇到地產寒潮。年終更是顯露品牌房企會合貶價促銷的局勢。
官方數字也顯示，2011年北京市新建平凡住房成交均價比上年降落63，新建商品住房價錢同比漲幅累計回落69個百分點。
而業內全面預測2012年房地產調控政策仍將保持從緊取向。中原地產研討部總監張大偉也表明，在郊區房價的動員下，前程6-12個月內北京等一線都會的房價還會有10-20的降幅。
點評：中心政治局會議最近定調2012年經濟任務時領會表明”堅定房地產調控政策不動搖，增進房價合乎邏輯回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中都會相繼公佈樓市調控政策將延續；同時，”堅定保障房建設和市場調控兩手抓，推動房產稅革新試點”這一定調，也表示中心在短期內不會放松房地產調控，還將通過保障房體系和房產稅革新的進一步完善，為短期行政性策略的退出做預備，以實現房地行業平穩康健成長。
