房地產調控連續發酵。
限購、限貸緊縮式調控連續一年之際，房地產融資通道和販售出口遇到雙重擠壓，一系列拐點征兆陸續顯露。
但這一次拐點并非率先體現為價錢的大幅下調，而是先從產業內的整合開端，即房企之間的并購、重組連續加劇。
房地產產業正展示一波并購熱潮
9月12日，總部設在杭州的香港上市公司綠城中國[507 000]HK03900開端卷入接連不停的輿論風浪。
先是業內盛傳海航集團欲以30億元的極度低價對綠城中國進行收購，由此觸發媒體對綠城中國高欠債凈財產欠債率過份160的注目；隨后，有外媒披露稱，銀監會已參與綠城中國旗下關連房地產信托業務的危害查訪。此動靜導致了綠城中國股價接連忍受重創，同時拖累萬科、保利等眾多上市房企股價紛飛跳水。
短短半個月時間，因上述輿論風浪，綠城中國股票市值蒸發過份30億元。在此時期，還一度傳出綠城中國斟酌退市的動靜。老板宋衛平在回應媒體時也放出狠話：假如通過售房和騰挪項目回籠現金照舊無效自救的話，就將房價降究竟，賣光之后就完全退出房地產產業。
代辦諮詢機通 博 老虎機構中原地產近日發行的統計匯報顯示：本年前三季度，中國房地產企業累計股權并購數目有據可循的已達87宗，總買賣金額達25665億元，與上年同比差別增長426和106；僅9月份一個月，全國房地產市場成規模的股權買賣就為7宗，成交金額達2795億元。
上市房地產咨詢機構深圳世聯地產[1399 -325 股吧 研報]董事長陳勁松則表明，目前房地產企業的并購、重組大部門都是發作在非上市公司之間，信息不公然也不透徹。因而實質上發作的房企并購案數目要遠多過上述統計。
陳勁松通知《財經國家周刊》，目前業內通博娛樂的通俗說法是，中國房地產企業實質數目有3萬家最高時曾至8萬家，但真正活潑的、還在干活的全國估算僅有1萬家擺佈。其余絕大部門都是有地不干活或者一個項目沒完沒了地開闢的休眠公司。
恰是這類休眠公司，在市場好的時候自主開闢贏利；市場低迷時，就待價而沽、乘機尋求并購。
在陳勁松看來，本年房地行業調控形勢嚴格，房企并購案例還將連續提升，即便全年過份100例也很正常。
持有相似判斷的業內人士不在少數。
當前銀行信貸事實上已對房地產產業收緊，股市又連續低迷，房地產投資信托REITs管束政策也晦暗不明，再加上限購下的成交量連續萎縮，房地行業企業輸血、造血的性能盡失。這對于一個資本密集型產業而言，無疑是存亡考驗。
深圳證券信息有限公司統計顯示，本年上半年，上市房企欠債總額已衝破萬億元，同比上漲4129。此中絕大部門是流動性欠債。
民生銀行[614 -049 股吧 研報]地產金融事業部首席解析師董續勇則介紹，本年上半年，房地產投資信托業務增長趕快，規模高達1700億元擺佈。這項舊日非主流地產金融產物，如今卻成為眾多房企的救命融資。
正因如此，有業內人士預言，本年底至來歲初，房企資本鏈危機將進一步加深。屆時，房企間的并購重組將漸入激情，牽動產業的并購大活動，將從謠言走向現實。
并購還是配合？
假如以深圳世聯地產董事長陳勁松所說的內地房企實質數目1萬家算計，即便全年發作100例有跡可循的房企并購案，仍然只占總量的1，仍屬小概率活動。
鑒于此，一些業內人士對當下的房企并購連續增多現象抱謹嚴立場，以為就目前規模和體現而言，仍屬常態，還遠未成氣候。
中國房產信息集團研討中央總經理陳嘯天以為，中國房地行業顯露大肆并購需求幾個條件：其一是市場形勢急劇惡化；其二是整個經濟體中益處關連方對房地行業團體不看好，顯露大肆甩盤、清倉；其三是產業內大肆的專業改進、升級，致使落后產能淘汰出局。
但目前全國房地行業重要經濟數據還在增長。即便是遇到連續調控，本年前8個月全國商品房成交面積仍然比上年同期增長136。同時目前的現實是，場所執政機構依然依靠房地產解決大部門財務收入疑問。陳嘯天說。
至于專業升級，陳嘯天以為，這種場合在IT行業中常見，但在專業含量較低的房地產產業內卻不易發作。
陳嘯天表明，除了以上幾種場合，重大的外部前提變動，也會帶來產業內的龐大調換。如哥本哈根會議確立的低碳原理，直接陰礙到一系列能源依靠型行業的調換。內地房地行業固然也曾一度炒作低碳概念，但還未上升到對產業自身的調換層面。
陳嘯天以為，盡管房企并購案例連續提升，但中國與真正的房企大并購時代還相距甚遠，此刻就說房企并購潮已經到來，顯然有炒作、放大之嫌。陳同時以為，由于此輪調控大肆推進保障房建設，在事實上顯著縮減了商品住宅用地的供給量，由此導致住宅用地二級市場交投活潑，這才是最近房企并購增多的重要來由。
據《財經國家周刊》了解，房企并購加劇實質上并非始自今天。
自2005年房地產連續調控以來，受地根、銀根收緊和地價上漲陰礙，內地二級地盤買賣市場漸趨活潑。一手通過招拍掛、從公然市場拿地，一手進行二級市場的項目收購、股權投資及配合，目前已成為一些大型房地產公司的投資常態。
萬科集團幾年前便開端參與聯盟拿地、股權收購等配合開闢模式。2010年，萬科年販售額衝破1000億元，比7年前增長近20倍，成為內地首家千億級上市房企。諸多業內人士以為，萬科之所以能快速衝破千億，與其奉行的配合開闢模式密不能分。
萬科集團關連擔當人在回復《財經國家周刊》的采訪時證明，2010年，萬通博比分科新增的項目中有約七成是通過配合方式獲取的。對于配合，萬科比年來一直維持開安心態，善于和包含有地盤、資本在內的各類物質所有者進行配合。
在萬科看來，配合的優點是多方面的：既可以使公司經營范圍拓展到更多的細分市場，減少個體市場前程變動的不確認性，有效散開危害；又可以借助配合方的物質，實現優勢互補，減少萬科的資本占用，提高項目開闢效率。萬科的許多配合項目均可以接收一定幅度的項目控制費，相當于輸出品牌和控制，以輕財產投入為股東換取回通博被抓報。更主要的，是通過配合、并購快速擴張了企業經營規模，使公司會合采購的規模也同時擴張，加強在采購環節的論價本事，表現規模效應。
在上市房企佳兆業董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當前一部門房企并購案發作的條件，并非如外界想象的由於某些企業資本緊迫、活不下去了，而是房企之間出于技術分工、優勢互補的需求進行的配合開闢。
黃傳奇通知《財經國家周刊》，在一些成熟的區域市場，如深圳，房地產產業內的技術分工已經很領會。有的人是專門做地的，有的人是技術建房的。建房的人不愿意做地，由於拆遷、收拾太費時間，還不如誰把這個地弄干凈，我就和誰配合。
地行業會合度加快
10月19日，在和訊網主辦的中國地產代價新方位論壇上，變局成為與會者商量的核心話題。
中國房地產投資基金聯合主席張民耕結算說，連續長年的調控，使中國房地行業正經驗通博直播五大變局：大企業市場份額逐步提高，小企業存活愈發艱難；融資模式不再純真依賴銀行，股權、債券等多元化融資策略顯露；開闢模式從包打天下的香港模式向更講究技術分工的美國模式演進；產業平均利潤降落，房地產暴利時代終結；地區布局變動，房地產成長空間從一二線都會向三四線都會加快位移。
恰是在這樣一個變局的底細下，房地產產業比年來洗牌加劇。
實質上，自2005年以來，內地的房地產并購事件大都以中小企業為主導。由大型房企倡議、具有產業陰礙的標志性并購案迄今僅有兩起：
一是萬科集團收購浙江南都集團。時間發作在2005年頭至2006年8月，處于一輪調控周期內。萬科借此次收購牟取長三角地域大批優質地盤物質，一舉奠定在該地域的開闢身份。這一收購案也被業內視為房地產產業整合的大幕開啟。
另一案例同樣發作在2006年的調控周期內，香港路勁基建[424 -047]有限公司收購了素有地產戰車之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴大聞名業內。但這架奔馳的戰車終極不得不變賣55的管理權。
比擬較而言，上述兩個代表房企并購案中，萬科收購南都被以為是勝利案例的典型；路勁收購順馳則被視為背面教材——收購兩方隨后展開的管理權、隱性債務轇轕曠日長久，至今未決。
時至今天，恰逢又一個形勢嚴格的房地產調控周期，還會不會顯露相似上述的房企并購大活動？
在深圳世聯地產[1396 -346 股吧 研報]董事長陳勁松看來，當前諸多一線地產公司開端有意識地訂定并購戰略，且一些較早展開并購業務的公司，如萬科，其并購手段變得加倍激進。
萬科本來介入項目并購要求把握絕對控股權，但此刻可以不要控股權，只要控制權。陳勁松以為，從管理資本到管理項目標訴求轉變，說明萬科的并購戰略正在加快。
此前有媒體報道，2010年，萬科一年內收購24家公司，到達平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產[989 -275 股吧 研報]2010年的新增地盤中，在一級市場牟取的地盤建筑面積僅占18，其余部門均從二級市場獲取。
總部位于深圳的金地集團[498 -311 股吧 研報]，據稱也在上年一年內連收13家公司；該集團本年還與外資投行瑞銀配合，倡議成立了專事股權收購業務的房地產信托投資基金。金地集團總裁黃俊燦表明，一直在注目并購市場，不顧是市場好時還是市場壞時，金地都但願通過并購牟取成長的時機。
據了解，美國早在上世紀90年月開端顯露房企并購加劇、產業趕快會合的現象。至2005年，美國房地產住宅市場25的份額會合在前10大住宅開闢商手中。預測到2011年，美國前20位的住宅開闢商將佔領美國新在房屋中開工市場的75。
業內人士解析，當前中國的房地產產業，也恰處在并購加劇、產業會合度加快上升這樣一個古史期間。
中國房產信息集團不久前發行的產業測評研討匯報顯示，內地排名前10位的房地產企業，2010年商品房成交面積已占全國的7，成交金額占全國的135；產業領軍企業萬科，2010年商品房條約販售額約1200億元占全國總成交金額5萬億元的24。這些數字均比往年有大幅提高。
在陳勁松看來，目前中國房地產產業的物質整合空間還很大，至少要從1萬家房企整合到1000家。而連續不停的房地產調控，給產業內的物質整合提供了動力，只要目前的緊縮調控再連續半年，大型房企之間的并購重組很快就會顯露。
