2011年全年，《保障性住房目的義務書》、《商品房販售明碼標價規定》、宏觀錢幣從緊、房產達標、限價令、限購令、保障房建設、十二五安排、圣彼得堡總理會議、中心經濟任務會議、元旦之后老房貸套上新利率、房產稅等等一系列政策調控舉措席卷而來，在此大潮中，房地行業內外爭辯不休，褒貶不一，中國房地產市場真可謂經驗了最嚴肅、最飽受爭議的2011年度調控。
即便如此，受政策微面實時性、宏面功效滯后性等本性屬性陰礙，房地產近況依舊較為窘迫。目前，商品房限制未能到達預期，保障性住房建設在人民強烈呼吁聲終于走到臺前，城鎮住房剛性需要難以不會逆轉，商品房開闢商難，商品房價錢漲也難，降也難。整體上，宏觀調控政策已從當初的房地產單產業市場調換演化到今日的關連行業以及整體經濟組織的調換，執政機構正在試圖掙脫僅依賴房地產稅收來保持財務收入的時代。
對于2012年房地產，筆者以為，2012年房地行業仍屬于國家為經濟放緩做功勞，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。房地產產業2012崩盤之說確實有點過了，終究往年一個場所執政機構的財務收入有60來自于房地產產業，政策也不會容許房地產產業崩盤。降，從目前市場態勢看來，可能性較大。專家預計，2012第一季度房地產市場將顯露深度調換，來歲上半年是價錢的實際回歸，下半年是心理的合乎邏輯回歸。
2011年房地產產業年度回溯剖辨
日歷翻到2011年12月30日之際，回溯2011全年房地產產業，開放商、投資者、住民花費者均展現立場持幣謹嚴張望，建議三思操縱。筆者收拾得出，2011年中國房地通博優惠產外表看似波瀾不驚之后躲藏矛盾：調控連續趨緊，可業界卻很淡定;盡管成交大跌，房價卻依然堅挺……揭開層層面紗，此種現象實則潛流涌動：場所執政機構消極執行甚至松綁調控;益處群體所豢養的專家奔波呼號;開闢商以售樓處被砸破產相脅。于此，中心高層則連續收緊調控，下調房價上升到國家意志。
受歐債危機不停惡化伸張，三大機構接二連三下調國家評級，美債危機難言樂觀，以日本、韓國為典型的亞洲市場也不停顯露利空動靜，內地外股市重挫，經濟增速顯著放緩低行，資本鏈斷裂嚴重，市場自信備受衝擊，市場氣氛硝煙彌漫，中心斷然調控不動搖，受此綜合交錯陰礙，內地房地產融資難，工期耽擱，成交不暢，庫存積壓，還貸難，甚至中介倒閉出走也不在少數。
資本層面：目前，一年期入款利率為325，商務抵押利率為68，自己住房公積金抵押利率為47，10月以建行徑首各大銀行紛飛再次上調抵押利率，首套房貸利率最低上浮至基準利率的105倍。申請抵押者假如但願盡快放款，則需求自動上浮利率至基準利率的11倍。信貸政策的收緊及抵押利率的上調無疑不給預備購房和已購房但未付清抵押的人群帶來繁重的包袱，銀行金融政策不光管理了投資性購房的成交比例，也同樣壓制了棲身性購房群。信貸政策并不但針對房地產市場，而是重要是為了管理通脹，CPI從10月開端下行，說明錢幣政策已見實效。
2011年全國商品住房用地供給方案1406萬公頃，比2010年實質增長51;哈爾濱市2011年方案地盤供給2500萬㎡，現階段辦妥1176萬㎡，辦妥方案供給缺陷50。2011年哈爾濱市商品房新增供給量1322萬㎡，成交量5356萬㎡，成交量缺陷40。
值得一提的還有，本年來商品房價錢不停顯通博體育露全國普降。本年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開闢商的動員下，一線都會房價通博娛樂城顯露顯著下跌，二三線都會房價滯漲，縣級都會房價漲幅放緩。進入2012年，在延續調控陰礙下，商品房價錢下跌將由一線都會逐步向二三線都會、縣級都會擴散，預測6月份全國普降大勢所趨，但降幅有限。
總體解析，筆者以為， 限購、限貸重要是壓制需要，但并沒有從基本上打消投資性需要、投機性需要的根源，顯然屬于短期政策。短期政策一旦超調，可能堆積后續更大波動的氣力。2011年房地產產業在政策只有收緊，其他免談的態勢之下，著實有種匍匐前行姿態，抬頭包袱較大。那麼，即將到來的2012年，中國房地產市場將會顯露哪些趨勢呢?將會帶來更多的驚喜還是不停地利空呢?對此筆者試作如下解析，僅供參考。
2012年內地房地產產業走勢解析
1、2012房地產宏觀政策這盤棋局：2012年國家對房地產政策一是完善，二是調換，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地行業康健成長。
中心經濟任務會通博娛樂城現金板議領會要堅定房地產調控政策不動搖，增進房價合乎邏輯回歸，加速平凡商品住房建設，擴張有效供應，增進房地產市場康健成長;不久前召開的全國住房和城鄉建設任務會議上，住建部部長姜偉新表明，來歲將支持住民的合乎邏輯購房需要，優先擔保初次購房家庭的抵押需要。綜合可以看出，2012年的調控政策的體現細說為衝擊投機、增進供給、率領需要。將出臺諸如在70大中都會開征房產稅、將限購范圍擴張之縣級都會、減低首套住房抵押成數和利率等政策，并將力促場所執政機構執行。
2、地盤供給將顯露分化：中低商品房地盤供給量提升、價錢下跌，高檔商品房供給減少、價錢上漲。
從近來召開的中心政治局會議、中心經濟任務會議、全國住房保障任務會議等會議精力我們都可以看出，加大中低商品房的供給將成為本年在商品房領域的主要任務。可以想見，各地中低商品房用地的供給量將大幅提升，而價錢卻由于調控總體思路需求而顯露下跌，不去除競房價、限地價的地盤供給方式大面積推銷的肯能。而高檔商品房用地的供給勢必大幅減少，由于高檔住宅有其特定花費群體，其價錢將狠堅挺，故高檔住宅的地盤供給價錢也將上通博直播漲，并且，這樣的趨勢將連續相當長的時間。
3、房地產市場格局：保障房、限價房、商品房等將顯露明顯變動。
國家由于財務疑問對保障性住房會進一步鬆開，讓更多的民間資金融入進來，加入保障性住房建設。同時增強對保障性住房建設、採用監管;
限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國巨大的城鎮人口對房產的需要市場，30年內房地產的需要都屬于剛性需要期。由于國家對房地產履行金融嚴峻從緊的政策，方案期的限價房遠遠不可知足市場需要。2011辦妥的廉租房和公租房將有一大部門會被變更性質，場所執政機構將保障性住房變為政策性商品住房出售;
商品房方面：無人或許變更城鎮住房剛性需要的情勢，但商品房不會走出方案與市場經濟共存的怪圈。地盤在市場經濟模式下輪迴，建設在方案經濟模式下輪迴。場所執政機構不堪財務捉襟見肘的包袱，為了趕快回籠資本，將部門保障性住房變更為政策性商品住房的大趨勢不能逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，都會商品房的態勢仍然嚴格。
一、二線都會商品房價錢走勢仍然不樂觀，三、四線都會商品房價錢走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。一線都會價錢：將回落空間4—8，反彈空間3—5;二線都會價錢 將回落空間3—5，反彈空間4—6;三線都會價錢 將上漲空間3—5;四線都會價錢 將上漲空間4—8。
從數目上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結轉下來的在建保障房，到達快要2000萬套。可以看出，中國大房地產格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高檔商品房為輔。
4、市場各方將逐步確立理性心態
前幾年，開闢商謀求暴利、花費者盲目購房、場所執政機構地盤財務思維嚴重，正是這些非理性的心態導致中國房地產市場發狂，房價連續瘋漲。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態，即開闢商放棄暴利思維，花費者確立理性在房屋中花費觀，場所執政機構放棄地盤財務思維。
5、房地產產業將顯露洗牌加劇、行業升級將揭開序幕
中國房產產業是一個被嚴重割裂的產業，就在房屋中這個產物而言，開闢商拿地、設計院做項目安排、統籌公司做項目包裝并訂定推銷手段、建筑公司做工程、建材商供給質料、代辦公司做販售。這是一個反常復雜的過程，每提升一個環節都提升了在房屋中本錢也就提高了房價，與此同時也減弱了部門房企的競爭力。
可以想見， 在房企資本日趨急急、市場販售不力、產業連續低迷的態勢下，2012年中國房產產業整合將加劇，部門中小房間企或因轉型、或因關閉、或因破產而離別房地產領域，當然，也不去除顯露包攬在房屋中開闢、販售全流程的超大型房產企業。與此同時，跟著產業整合的加劇、市場競爭的加劇，行業升級也必將提速。整個房地產產業將現建筑工場化、家居智能化、產物性格化等趨勢。而在2012年，中國房地產領域的行業升級將揭開序幕。
6、房地產領域人才流動加速
中高等人才跳槽頻繁、低端人才改行。本年下半年，在執政機構調控的大環境下，受項目推動、販售不暢、企業決策、自己成長等因素陰礙，各地均顯露房地產企業人才流動加速的眉目。2012年，中小房間地產公司人員流動頻繁，部門低端人才甚至面對炒魷魚窘境;而大型房地產公司對高檔人才的需要則日益急迫。故此，2012年，房地產領域人才流動將加速，具體體現為：中高等人才跳槽頻繁、低端人才改行。
綜上所述，筆者解析，2012年不論是商品房的體系還是保障房的體系，制度建設都才剛才開端，這個制度建設要贏得成效，就只有一個條件，即是房地產調控絕對不可松動，包含有保障房的建設，這一次獨特強調從融資，從控制運營到監管都要求進行完善。所以對于中國房地產來講，2012年是一個轉折點。以前一直處在暴利階段，前程可能會回歸到一個正常的行業成長的常態里去，所以2012年房地產應當是轉變的一年。
前程房地產產業警示
1、2012年房地產開闢商依據房地產政策對地盤的供給及地盤價錢疑問會顯露：一是對商品住房的地盤需要的減少，二是違心的向商品辦公用地遷移，對其地盤需要的提升。后者是一個危險想信號，當大批房地產商將轉入商品辦公用房開闢時，房地產泡沫開端真正形成，其來由是資本回籠太慢，在基建過程中會有很多不能管理因素，當形成無法管理情勢時，就會顯露建設資本鏈斷裂。
2、房地產企業由于大市場底細來由不得已轉入到商品辦公用房開闢時，必要斟酌到本企業自有資本與確有擔保的抵押流動資本可否堅定一個完整的開闢周期，假如沒有資本實力，進入商品辦公用房開闢請三思。
3、由于都會化歷程過快，都會新增人口的住房矛盾會激增。
