房地產產業的冬天真的會來嗎？
盡管在錢幣政策調換的大底細下信貸不停緊縮，使得本年以來房地產開闢資本起源于銀行抵押部門的占比和增速均呈快速下滑之勢，但撇開非上市房企不說，僅就A股123家上市房企中報財政數據來看，上半年房地產投資增速并未顯著放緩，房地產企業盈利本事也未見削弱。
龍頭房企不差錢
關連半年報數據顯示，萬科A、招商地產、金融街、華僑城A、陸家嘴、北京城建、榮盛成長、金地集團、絢爛家族、世茂股份和深物業A等11家上市公司上半年日均營業利潤過份200萬元。而對照有典型性的產業龍頭萬科A，上半年實現營業總收入到達19989億元，同比增長1922；實現營業利潤4418億元，同比增長727，上半年日均營業利潤244081萬元；實現凈利潤2978億元，同比增長588，每股收益027元。公司此刻不缺錢。萬科一位控制人士8月末私下對本報這樣表明。
申銀萬國解析以為，上半年上市公司販售增長較快，且展示上市公司快于產業整體、龍頭公司快于通常公司的特徵，產業會合度增加顯著。此中萬保招金的市場占有率由上年的6上升至8。上半年上市公司和焦點公司販售回款同通博不出金比差別增長401和477，均較上年同期大幅上升，且遠高于產業平均24擺佈的增速程度。
但是，拉永劫間窗口來看，房地產產業光鮮數字的背后已現頹勢。中報數據顯示，固然上半年上市房地產開闢營業利潤和歸屬于母公司的凈利潤總額差別達30944億元和21482億元，較上年同期增幅差別到達1238和1686，絕對值依然處于三年來最高程度，但這兩個指標與2010年上半年同比增幅比擬，增長幅度已經顯著降落——營業利潤和歸屬于母公司的凈利潤在2010年上半年時，較2009年同期差別增長4152和3661。
來自上半年上市房企投資事件產生的現金流數據則顯示，上市房企投資依然呈增長態勢。投資事件產生的現金流量凈額在上半年為凈流出1238億元，同比增長10294，此中用于購建固定財產、無形財產和其他歷久財產付款的現金總額達6148億元，較上年同期增長655，占投資事件流出總額的3067，但此比例較上年同期已有所減少。有解析就此指出，上半年上市公司大多自動縮短了投資規模，此中焦點公司縮短幅度更大。上半年上市公司和產業焦點公司投資增速差別為23和186，顯著低于上年同期1371和1658的增速，此中焦點公司的投資增速不光低于上市公司整體程度，也較一季度增速進一步降落，單季投資增速由14回落至7擺佈，顯示上市公司更能依據市場變動及時調換經營手段。預測下半年為擔保現金流安全，上市公司將進一步縮短投資規模。
商務地產體現突出
上半年房地產產業體現最為搶眼確當屬商務地產。固然全產業上半年展示業績維持增長，但增幅回落；營業收入及凈利潤維持增長，但增幅大幅回落的特色，但總體而言，商務地產發展性和盈利性均體現得極度突出。數據顯示，一線龍頭房企預收賬款較期初增長最多，商務地產次之，園區開闢類企業最差。有市場解析機構用期末預收賬款+上半年營業收入2010年營業收入衡量預收賬款對2011年全年業績的鎖定性。平均來看，90家地產公司期末預收賬款+上半年營業收入2010年營業收入為15，此中一線龍頭為19，對全年業績鎖定性最強；其次是商務地產，為16；二線龍頭為14；其他中小公司11；園區開闢類企業05，業績鎖定性最差。
通博娛樂城評價 半年報數據進一步顯示，2010年開端地產產業內部已經開端顯露分化，龍頭和商務地產的市場份額增加，展示出強者愈強、弱者愈弱的情勢。2011年這種態勢進一步延續。上半年地產公司販售回款維持增長，但增幅低于上年同期。此中一線龍頭和商通博出金務地產販售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區地盤開闢和主題投資類公司販售回款最差，市場份額有所降落。在房地產調控環境下，一線龍頭公司和商務地產具有逆勢擴大的本事，資本實力較弱的中小開闢商面對市場份額進一步下滑的危害。
解析人士以為，2009年底以來地產股資本鏈正在逐步收緊，但目前仍好于2008年底。橫豎對照來看，2011年上半年，商務地產公司短期償債本事依然居產業前列，其次是一線地產，二線龍頭較園區類和別的中小地產股稍強，但仍低于產業平均程度，重要是同比降幅最大。縱向對照來看，2011年上半年終產業短期償債本事較期初有所降落，只有商務地產和園區類企業短期償債本事同比持平或有所提高。
總體來看，在限購政策延續的外在環境下，下半年開闢商投資力度連續降落已成定局，籌資環境也不能能有大的改良。而最大的不確認性則是市場，解析以為，若販售增速繼續降落，開闢商面對的資本包袱就會加大。這將直接導致房企下半年投資力度的降落。
市場變局催生并購潮
日趨冰冷的外部政策環境，使得房地產產業展示冰火兩重天的景象。龍頭上市公司的不差錢，并不可掩飾整個產業的秋風瑟瑟。面臨即將斷裂的資本鏈，一些房企已經不得不甩賣財產，這無疑加快了新一輪房地產并購潮的到來。
大龍地產600159,股吧這家曾在2009年11月憑借505億元天價競得北京天竺開闢區22號住宅用地的地王，8月16日發行公告，掛牌轉讓旗下京洋公司9345的股權給春景置地。公司表明，所獲全體資本將用于公司主業的經營與成長。 公司半年報顯示，本年1至6月份經營事件產生的現金流量凈額為負041億元，較通博被抓上年同期大幅下跌11518，造成這種場合的來由是，由于國家宏觀調控的陰礙，融資環境日益緊迫，經營包袱較大。
事實上，不光是大龍地產，那些看似實力雄厚的央企的日子也并非想象中的那麼好過。8月29日，北京產權買賣所發行信息顯示，華潤集團轉讓旗下北京新城廣場房地產有限公司股權和債權。同一天，首鋼地產、華潤集團轉讓首鋼融創置地有限公司50的股權，掛牌價145億元。有統計數字表示，整個8月份，共有6例央企在產權買賣所掛牌轉讓房地行業務。
有解析人士指出，自2010年3月國資委發行非房地產主業的78家央企清退令之后，央企退出動力并不強烈，2010年僅有14家央企退出房地行業務。但本年以來，調控政策連續不停，新一輪二三線都會限購即將拉開，央企看不到政策放松的眉目，因此退出地行業務的動力提高，一些吃虧或盈利本事不高的企業天然率先被清退。
上海易居房地產研討院以為， 2010年以來，中國房地產產業的并購案例連續增長。截至2011年一季度，房地產產業已佔領并購市場中諸多產業之首。從動因來看，宏觀調控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取物質、企業成長戰略調換等內部因素共同作用，推進了房地產產業的并購整合：大型房企不停吞并整合中小型房企，而非房地產主業企業紛飛退出房地行業也加快了房企并購整合通博娛樂潮的推動。
在具體并購格式上，由于企業間的不同性，往往會采取差異的并購事件，比如金融街、陸家嘴等房地產企業在商務地產領域展開廣泛的收購事件；方興地產、上實成長600748,股吧等企業適時收購了母公司大批優質財產，并積極通過內部物質整合推進自身的成長來實現綜合實力跨越式增長；萬科、保利、合 生創展、SOHO中國等企業也憑借其自身優勢紛飛通過股權收購獲取項目開闢物質；綠城中國、中國奧園等企業也為全國性布局進行了大批并購事件。
