2011博鰲房地產論壇于8月17日揭幕。中國房地行業協會副會長朱中一、建設部政策研討中央主任陳淮、全國工商聯房地產商會會長聶梅生、中國經濟系統革新研討會副會長樊綱、北京大學國家成長研討院院長周其仁、財務部財務科學研討所所長賈康等多位貴賓出席本次論壇，并刊登演講。
以下為深圳世聯地產諮詢股份公司董事長陳勁松先生的講話：
前面的演講，尤其是上午大家都說了，剛剛周衛軍先生給我們演示了極度好的，萬科在怎麼做。萬科做的都是趨勢，實質上我就不講這個趨勢，我今日想講的主題是：目前依然是房地產主要的市場的窗口期，供大家參考。由於我們來自火線，本年上半年世聯大約賣的樓過份630億，當然收錢是有點疑問，不過整個增長過份我們預期。假如這樣的話，目前我們對市場怎通博麼看，就成為一個主要的疑問。我在來的飛機上我讀謝國忠先生一本書，他說房地產泡沫來到的時候我會通知你。他書通博出金中有一個主要的預計說中國房地產泡沫必要要此刻就開端爆，並且目前已經開端到了臨界點，降落的幅度可能會極度極度深，具體數我就不說了。
我讀了一系列包含有國際機構的一些預計，似乎有一個共識，即是中國房地產市場泡沫在這一輪重壓之下，應當在本年或者是來歲就應當顯露並且爆堡。這個共識跟市場是不是一致的？由此我想起我在研討生時讀的一本書叫做《增長的極點》，可能在座諸位都有印象，其時這本書極度極度馳名。《增長的極點》是1975年擺佈出的，我在80年月讀到，其時他有幾個重大預計，並且花了大價格，許多許多研討。到此刻就沒有人追查他了。這個預計究竟準還是不準。我跟大家回溯一下其時是怎麼預計的。其時增長的極點，這個國際一流研討團隊做的預計是，有幾個極度簡樸的，大家一聽就極度有意思。2003年環球黃金就耗損殆盡，已經挖空了。2006年環球白銀已經全體挖發掘完畢。2013年環球石油開采完畢。依照其時世界的增長，其時平均增長不過份5，依照這個連續增長就會顯露這些疑問。我們知道從80年月開端世界的增長遠遠的過份了羅馬俱樂部其時的預計，我們此刻的增長，由於中國因素、印度新興國家的因素，遠遠過份了其時的速度，而到目前位置，羅馬俱樂部預計的所有全體失效，包含有叢林面積、包含有淡水、包含有廢物、包含有我剛剛說的石油，可見威望的預計有的時候并不是共識。這個所謂的共識是一個媒體的共識。今日在座有許多媒體友人，我要說的是明星或者威望的說法只是一種說法，我們怎麼判斷目前市場形勢和前程走勢呢？我的建議是看看寡言的多數。寡言的多數不被寫進報導、不被微博注目，不過可以被周到的統計，這即是我今日來這里給諸位打打氣一個根本的來由。
我想說幾個疑問，第一，我們中國房地產界為什麼老是注目短期的資訊，太注目短期資訊了，以至于每年的博鰲論壇成為大家相互感受氣場的一個主要情況。不然大家覺得心里沒有底。我們的媒體也在注目極度短期的資訊，我問媒體友人大家喜愛聽什麼呢？說大家還是但願聽到下半年房價是跌還通博直播是不跌，政策出到什麼水平，還是但願聽到這些。為什麼十幾年來我們一直在這個短期上打轉轉，而無視了我們的中歷久呢，不是由於我們程度低，其實是由於我們的環境帶給我們所有的人，房地產介入人，一種徹底的不確認性。這種不確認性表現在，首要第一，市場條例。市場條例不確認。市場條例的不確認性表現在我們可能兩年發作180度轉彎，可能一年內不停加碼，例如說限購，我們無知道下半年怎麼限購，哪些都會、哪些項目應當做什麼規劃。這些是徹底的不確認性。當市場條例不確認。第二，市場條例成長到今日到了什麼水平呢？叫做叫停市場的水平。例如說一個正常的市場哪有從資本起源、地盤供給、購房者資歷到抵押全體的限制。所以我其時有一句話，管他叫中場安息，即是市場已經不是市場了，市場已經被叫停了，此刻徹底是行政。在這種場合下，我們注目短期我以為也是一種必定。是不是我們注目短期或許救到我們呢，或者我們有一個確認的戰略呢，當事者以為基本就不是。我們一個房地產成長項目怎麼也得3、4年，我們此刻地盤越圈越大，要搞十幾年。假如老是在短期打轉轉，我們連一個項目標手段都訂定不出來，那麼何談長遠成長？
在這種場合下我要跟大家說萬萬不要被虛偽共識所疑惑。我們此刻要看到的是寡言的市場，被周到統計的市場和以前被管束的市場發作的事務或許給我們一個什麼樣的長遠提示，我以為這個極其主要。這是我說的必須性。
第二點，央行說房地產下跌50，對中國銀行601988,股吧體系沒有陰礙，途經了包袱測試。我跟大家說這是極其不擔當任的說法。我們知道嗎？環球浮動財產總體的分布大約是這樣的，假如以正常年份，不說經濟危機發作，也不說極度泡沫的時候，假如依照2004年環球浮動財產大約是這樣分布的，55是房地產，當然包含有商務地產。25是債券。19是股票，不到1，大約09是黃金，不到02是所謂的珍藏品。房地產到目前也是環球浮動財產最重要的蒙受者。這是第一個數據。第二，環球浮動財產有多大？環球浮動財產是GDP的4-5倍。中國跟它有沒有差距？有，中國是一個浮動財產不發財的國家。說央行的說法為什麼有疑問呢？即是它單只斟酌房價按揭的因素。假如房價下跌，貸款抵押不失事，50疑問也不大，這一點我斷然批准，沒有疑問。不過總體經濟將發作嚴重的疑問，而銀行是總體經濟直接的蒙受者，銀行當然會有疑問。大約是假如房價下跌25，不必50，GDP降落15是已往幾年來OECD國家統計的根本概念。同時我們的建造、我們的關連所有產業會顯露所有疑問，這依然是真實。我以為劉明康思緒不正經，這樣說肯定有疑問。
目前為什麼說房地產還是面臨側重要的市場窗口期呢？諸位，本年的市場成長當然有一些組織性的變動，不過市場依然長短常極度強勁。我們知道在如此所謂的市場機制叫停的場合下，本年上半年我們看到的市場成交的總量依然過份了我們上年最樂觀的預期，本年前十位開闢商的數，剛剛周衛軍已經說了，事實上前TOP20成交總量中位數增長已經過份了50。在這種包袱下，市場有如此的體現，意味著什麼？意味著我們這一次所謂房地產周期是一個徹底政策造成的。我管它叫做資金支出和庫存周期觸發的一個波動，是政策造成的資金開支和庫存，觸發這場波動。這場波動看到本年上半年價錢依然挺在那里，成交量重要在二三線都會還在增長，在這種場合下下半年會發作什麼事務？莫非不是主要的窗口期嗎？所謂窗口期即是開闢商資本回籠還有沒有時機再投資？假如開闢商資本回籠，沒有新的項目，地價還在上漲，然后我廉價一點賣，這當然不是什麼窗口期，我就批准大家可以挺一挺，不過本年下半年顯然不是，我們看到上半年地盤出讓，出讓量其實太低了，這樣的話使得下半年場所執政機構出讓地盤包袱暴增，下半年地盤出讓價錢將會有顯著的降落。第二，本年并購事件在房地行業過份了以往任何一個年份，這即是上午任志強說的說有破產的，沒被你看到。實質上并購事件和企業重組事件，包含有項目配合水平，它的金額和個數全創了古史最高，上半年。當事者預測下半年依然如此，依然加快這個歷程。假如這樣的話，目前的市場只要價錢理性，當事者以為政策窗口期就會關閉，就不會再出新的進一步的調控政策，包含有限購政策，你這個價錢不理會性，當然他會出。這就取決于民間跟執政機構的互動，我們的三線都會假如限購，將會對中國都會化歷程遭到階段性嚴重的陰礙，因此我以為下半年金九銀十還是大約率活動。加上我們目前的開闢商回款包袱，這種大約率活動將使得中國房地產掙脫目前這種被政策強壓的情勢，然后我們就面臨著一個新的什麼情勢呢？那即是接應世界經濟危機，內地生產GDP增長降溫，通貨膨脹年底會有一個顯著的降幅之后，整體產業的氣氛應當有所改良。
因此我是來呼吁，金九銀十和下半年景交量的增長是我們全產業應當大家為之共同勤奮的。要害通博娛樂城現金板對我們是好事，并不是壞事。政策主導期隨之將轉向供求主導期，這就很好。當轉到供求主導期的時候，前程的市場是由我們個人可以掌握的，假如政策主導期，這個窗口老是敞開著、老是在出的時候，我覺得我們沒有設法把控，誰也掌握不了。這是我要說的一個。我想回應商務地產一個說法，大家全面以為商務地產是前程一個大的趨勢，當事者差異意。來由是環球房地產市場代價的分布是這樣的，一定是75是住宅，25是商務，這是第一個數。第二個數，商務地產正如陳啟宗先生說的，只有20享受充裕的回報。80即是跟著大流走。因此說我們目前開闢商或許全心轉向商務，從財務、從信貸我都覺得這是不該顯露的事。假如顯露，可能大家會享受到難處。易小迪先生在，十年前我們其時說了一句話，叫做商務地產是掩埋英勇的場所，大英勇都被商務所掩埋了，所以說盲目轉向商務地產，當事者并不看好。第三，住宅是房地產先行指標，商務地產是房地產滯后指標。商務地產什麼時候到達激情了呢？取決于央行，目前是到達了沸點，大家都覺得好，當央行以為通博不出款經濟過熱，不支持信貸的時候，商務地產往往到達古史性高點。接下來即是一輪所謂的洗牌。所以目前商務地產熱，我不以為是有疑問，由於正好相符環球的OECD的規律。
時間有限我想用這句話作為了結，我們正在面臨著激烈變動的成長遠景，我們有著龐大的包袱和可能會面對很多不確認性的發作，不過推進產業前進成長的始終如一，那即是我們平凡人日常的生涯和任務，他們不被媒體注目，不過可以被周到的統計，借用王石先生的話說，王石上個星期在深圳說，既然是不確認性，那就有可能向好。但願同志們維持自信、敏捷興奮，然后在市場中創建并找到我們個人的位置和信心，謝謝大家！
