2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。
房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。
從2005年5月份開端新建商品房的價錢指數顯露顯著回落，從3月末的1105回落到9月份的1063；二手房價的環比數據從2005年7月份開端發行，7、8月份的二手房價的環比都是負數（7、8月份的環比數據差別是-04和-01通博被抓。依據市場對政策的反映規律，政策出臺之始房價反映最顯著，因此可以猜想5、6月份的跌幅顯著）。但10月份后，北京、深圳等都會房價開端顯露快速上漲，全國的二手房價的平均價錢指數也顯露顯著上漲。在這種底細下，應當繼續強化以不亂住房價錢為目的的政策。但從房地產投資的關連指標看，2005年底的房地產投資增長速度比2004年大幅度回落了10個百分點，從2004年的302降落到了198。繼續打壓房地產價錢就會導致房地產投資增長速度進一步下滑。當執政機構在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平抉擇了后者。于是，我們看到的2006年的房地產調控政策–《關于調換住房供給組織不亂住房價錢觀點的告訴》（國發［2006］37號，簡稱’國六條’）將調控的策略和焦點內容轉向了調換住房供給組織，規定新增的住宅供給必要相符’7090尺度’，即90平方米以下規格的平凡住宅必要過份70的比例。但願通過提升小戶型的平凡住宅供給來化解住房價錢上漲的矛盾。當市場看清了執政機構調控房價的投鼠忌器的心理后，政策功效必定越來越差。2006年的’國六條’房地產調控政策出臺之后房價的絕對數沒有顯露顯著的降落，只是上漲速度稍有放緩，政策功效顯著不及2005年的’國八條’，隨后顯露2007年房地產價錢的快速上升。2008年，全國房價顯露了回落，部門都會的房價下跌幅度過份20（依據中原地產的數據，深圳二手房價在2008年最大跌幅為26），在途經幾年的上漲之后。房價顯露兩成擺佈的下跌應當屬于市場的正常調換，假如不去人力地干預市場的調換，則市場將加倍康健。但為了接應環球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于增進房地產市場康健成長的若干觀點》。可見，政策在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平再次抉擇了后者。途經幾輪市場與政策的博弈，市場已經看破了執政機構的政策底線：’保增長’比’不亂住房價錢’主要。既然政策的底線是’保增長’，那麼，活著界經濟還沒有真正復蘇的場合下，中國執政機構必定還要依賴房地產投資來’保增長’。因此，市場以為：執政機構對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴肅的房地產調控政策不會連續時間太長。這即是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開闢商不愿意貶價販售已經建好的屋子，資本緊迫的開闢商寧愿高價從市場拆借資本來保持資本周轉也不愿意貶價販售。2010年以來的房地產調控政策及其市場反映根本上可以作證筆者的上述推論。2010年頭至2011年上半年，執政機構先后四次出臺政策對房地產市場進行調控，核心是2010年4月17日，國務院出臺的《關于斷然遏制部門都會房價過快上漲的告訴》（國發［2010］10號，俗稱為’新國十條’）。’國十條’被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策，幾乎涉及了所有或許採用的政策器具。在政策出臺初期，買賣量趕快降落，依據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個都會的二手住宅買賣量比3月份降落了75擺佈。同時，價錢也顯露顯著降落，深圳、上海和北京的價錢調換幅度最大，5月份之后累計最大跌幅差別為73、63和69。從全國總體場合看，’國十條’出臺后二手房價錢環比持續三個月顯露下跌，跌幅為近期兩年來最大，但隨后二手房價又開端顯露上漲，2010年8月份環比上漲01，9月環比上漲05，漲幅顯著加速。說明’國十條’只是對市場產生了短期沖擊，并沒有變更市場運行的趨勢一、’動態不一致性’根本思想
’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。
通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。
2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。一、’動態不一致性’根本思想’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。二、房地產調控過程中的’動態不一致性’從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著
二、房地產調控過程中的’動態不一致性’
從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。
2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。
2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。一、’動態不一致性’根本思想’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。二、房地產調控過程中的’動態不一致性’從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。
2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著，從2005年5月份開端新建商品房的價錢指數顯露顯著回落，從3月末的1105回落到9月份的1063；二手房價的環比數據從2005年7月份開端發行，7、8月份的二手房價的環比都是負數（7、8月份的環比數據差別是-04和-01。依據市場對政策的反映規律，政策出臺之始房價反映最顯著，因此可以猜想5、6月份的跌幅顯著）
2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。一、’動態不一致性’根本思想’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。二、房地產調控過程中的’動態不一致性’從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著
但10月份后，北京、深圳等都會房價開端顯露快速上漲，全國的二手房價的平均價錢指數也顯露顯著上漲。在這種底細下，應當繼續強化以不亂住房價錢為目的的政策。但從房地產投資的關連指標看，2005年底的房地產投資增長速度比2004年大幅度回落了10個百分點，從2004年的302降落到了198。繼續打壓房地產價錢就會導致房地產投資增長速度進一步下滑。
2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。一、’動態不一致性’根本思想’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。二、房地產調控過程中的’動態不一致性’從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著當執政機構在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平抉擇了后者。于是，我們看到的2006年的房地產調控政策–《關于調換住房供給組織不亂住房價錢觀點的告訴》（國發［2006］37號，簡稱’國六條’）將調控的策略和焦點內容轉向了調換住房供給組織，規定新增的住宅供給必要相符’7090尺度’，即90平方米以下規格的平凡住宅必要過份70的比例。但願通過提升小戶型的平凡住宅供給來化解住房價錢上漲的矛盾。
當市場看清了執政機構調控房價的投鼠忌器的心理后，政策功效必定越來越差。2006年的’國六條’房地產調控政策出臺之后房價的絕對數沒有顯露顯著的降落，只是上漲速度稍有放緩，政策功效顯著不及2005年的’國八條’，隨后顯露2007年房地產價錢的快速上升。
2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政通博不出金策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了’限購’、’約談’、’偵察’等極度規策略讓’場所執政機構對房價上漲擔當’，但市場的體現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價而已在2010年4月份’國十條’房地產調控政策（被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策）后顯露持續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，縱然是嚴峻履行限購的北京、上海等都會，住房買賣量顯露了大幅度的萎縮（住房買賣量下跌三成到六成），但價錢依然很堅挺。房價為什麼對政策顯露超強的’免疫力’？用’動態不一致性’理論來解析有一定的針對性。一、’動態不一致性’根本思想’動態不一致性’理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創辦，他們憑借此說和在真理經濟周期理論上的功勞榮膺2004年諾貝爾經濟學獎。’動態不一致性’出生于西方國家關于錢幣政策是采取’單一條例’還是’相機選擇’的爭辯之中，它是指決策當局在當期公佈前程期將履行的最優政策，而當前程期到來時，履行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和拋卻以前所公佈政策的啟發。也即是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不雷同。當社會公共預期到決策者會相機選擇行事時，會形成相應的預期，并采取相應的行徑來接應，結局將使得決策當局的政策陰礙力降落，這必定會產生更差的政策功效。為了提高政策的實施功效，決策當局應當做出預先允諾，即要按條例行事。通過專利權的保衛的案例可以更清晰懂得’動態不一致性’理論意見。在人們進行發現創建之前，執政機構的最優政策是對發現創建賜與專利保衛，這樣會啟發更多的人從事于發現創建，這對整個社會來說是有利的。不過當一項發現已經辦妥時，此時執政機構的最優政策是不提供專利保衛，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價錢而引起花費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不雷同的，因而在這里存在動態不一致性疑問。由于潛在的發現人理性地預期到事后執政機構會中止專利保衛政策，因而假如執政機構不可夠進行預先允諾以對專利提供保衛，則人們不會進行發現創建，這對整個社會來說是不幸的。為了打消這里的專利保衛政策的動態不一致性，所有國家都訂定了專利保衛法。二、房地產調控過程中的’動態不一致性’從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性疑問，這重要表現在調控政策經常在不亂房價與保增長這兩個目的之間搖晃。2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開端對房地產市場進行調控，其通博娛樂時的政策動機是通過提升房地產開闢企業銀行抵押融資的準入門檻來減低固定財產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，體現為二手房市場價錢的快速下滑，國家統計局的數據表示，二手住宅的價錢指數從2003年6月份的1119快速降落到9月份的1021（此時只有季度數據），在開闢商喊出’房地產冬天來到’的增色下，執政機構開端掛心投資會受到沖擊（實在，其時房地產投資還沒有受到陰礙），國務院出臺了《國務院關于增進房地產市場連續康健成長的告訴》（俗稱’18號文’）。該文件第一次提出了’房地行業是國民經濟的支柱行業’身份。在短短的兩個多月時間里房地產調控政策顯露較大逆轉，這讓市場首次領悟了執政機構’保增長’的政策底線。于是，從2003年底開端，房地產投資顯露井噴，2004年2月份到達創記載的571。2005年、2006年的房地產調控同樣曝光了政策的’前后不一致’偏向。2005年4月底出臺的《關于做好不亂住房價錢任務觀點告訴》（國發［2005］26號，簡稱’國八條’）。重要內容是：提升平凡住宅的供給，提升二手房買賣的稅收穫本，對非平凡住宅的買賣及持有限期未滿5年的平凡住宅的轉讓征收5的營業稅。其目的是壓通博不出款制房地產投機，不亂住房價錢。該政策出臺之后，市場的反映顯著
2008年，全國房價顯露了回落，部門都會的房價下跌幅度過份20（依據中原地產的數據，深圳二手房價在2008年最大跌幅為26），在途經幾年的上漲之后。房價顯露兩成擺佈的下跌應當屬于市場的正常調換，假如不去人力地干預市場的調換，則市場將加倍康健。但為了接應環球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于增進房地產市場康健成長的若干觀點》。可見，政策在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平再次抉擇了后者。
途經幾輪市場與政策的博弈，市場已經看破了執政機構的政策底線：’保增長’比’不亂住房價錢’主要。
既然政策的底線是’保增長’，那麼，活著界經濟還沒有真正復蘇的場合下，中國執政機構必定還要依賴房地產投資來’保增長’。因此，市場以為：執政機構對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴肅的房地產調控政策不會連續時間太長。這即是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開闢商不愿意貶價販售已經建好的屋子，資本緊迫的開闢商寧愿高價從市場拆借資本來保持資本周轉也不愿意貶價販售。
2010年以來的房地產調控政策及其市場反映根本上可以作證筆者的上述推論。2010年頭至2011年上半年，執政機構先后四次出臺政策對房地產市場進行調控，核心是2010年4月17日，國務院出臺的《關于斷然遏制部門都會房價過快上漲的告訴》（國發［2010］10號，俗稱為’新國十條’）。’國十條’被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策，幾乎涉及了所有或許採用的政策器具。在政策出臺初期，買賣量趕快降落，依據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個都會的二手住宅買賣量比3月份降落了75擺佈。同時，價錢也顯露顯著降落，深圳、上海和北京的價錢調換幅度最大，5月份之后累計最大跌幅差別為73、63和69。從全國總體場合看，’國十條’出臺后二手房價錢環比持續三個月顯露下跌，跌幅為近期兩年來最大，但隨后二手房價又開端顯露上漲，2010年8月份環比上漲01，9月環比上漲05，漲幅顯著加速。說明’國十條’只是對市場產生了短期沖擊，并沒有變更市場運行的趨勢。
從2005年5月份開端新建商品房的價錢指數顯露顯著回落，從3月末的1105回落到9月份的1063；二手房價的環比數據從2005年7月份開端發行，7、8月份的二手房價的環比都是負數（7、8月份的環比數據差別是-04和-01。依據市場對政策的反映規律，政策出臺之始房價反映最顯著，因此可以猜想5、6月份的跌幅顯著）。但10月份后，北京、深圳等都會房價開端顯露快速上漲，全國的二手房價的平均價錢指數也顯露顯著上漲。在這種底細下，應當繼續強化以不亂住房價錢為目的的政策。但從房地產投資的關連指標看，2005年底的房地產投資增長速度比2004年大幅度回落了10個百分點，從2004年的302降落到了198。繼續打壓房地產價錢就會導致房地產投資增長速度進一步下滑。當執政機構在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平抉擇了后者。于是，我們看到的2006年的房地產調控政策–《關于調換住房供給組織不亂住房價錢觀點的告訴》（國發［2006］37號，簡稱’國六條’）將調控的策略和焦點內容轉向了調換住房供給組織，規定新增的住宅供給必要相符’7090尺度’，即90平方米以下規格的平凡住宅必要過份70的比例。但願通過提升小戶型的平凡住宅供給來化解住房價錢上漲的矛盾。當市場看清了執政機構調控房價的投鼠忌器的心理后，政策功效必定越來越差。2006年的’國六條’房地產調控政策出臺之后房價的絕對數沒有顯露顯著的降落，只是上漲速度稍有放緩，政策功效顯著不及2005年的’國八條’，隨后顯露2007年房地產價錢的快速上升。2008年，全國房價顯露了回落，部門都會的房價下跌幅度過份20（依據中原地產的數據，深圳二手房價在2008年最大跌幅為26），在途經幾年的上漲之后。房價顯露兩成擺佈的下跌應當屬于市場的正常調換，假如不去人力地干預市場的調換，則市場將加倍康健。但為了接應環球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于增進房地產市場康健成長的若干觀點》。可見，政策在’不亂住房價錢’和’提升房地產投資’兩個答案中二選一時，政策的天平再次抉擇了后者。途經幾輪市場與政策的博弈，市場已經看破了執政機構的政策底線：’保增長’比’不亂住房價錢’主要。既然政策的底線是’保增長’，那麼，活著界經濟還沒有真正復蘇的場合下，中國執政機構必定還要依賴房地產投資來’保增長’。因此，市場以為：執政機構對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴肅的房地產調控政策不會連續時間太長。這即是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開闢商不愿意貶價販售已經建好的屋子，資本緊迫的開闢商寧愿高價從市場拆借資本來保持資本周轉也不愿意貶價販售。2010年以來的房地產調控政策及其市場反映根本上可以作證筆者的上述推論。2010年頭至2011年上半年，執政機構先后四次出臺政策對房地產市場進行調控，核心是2010年4月17日，國務院出臺的《關于斷然遏制部門都會房價過快上漲的告訴》（國發［2010］10號，俗稱為’新國十條’）。’國十條’被稱之為史上最嚴肅的房地產調控政策，幾乎涉及了所有或許採用的政策器具。在政策出臺初期，買賣量趕快降落，依據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個都會的二手住宅買賣量比3月份降落了75擺佈。同時，價錢也顯露顯著降落，深圳、上海和北京的價錢調換幅度最大，5月份之后累計最大跌幅差別為73、63和69。從全國總體場合看，’國十條’出臺后二手房價錢環比持續三個月顯露下跌，跌幅為近期兩年來最大，但隨后二手房價又開端顯露上漲，2010年8月份環比上漲01，9月環比上漲05，漲幅顯著加速。說明’國十條’只是對市場產生了短期沖擊，并沒有變更市場運行的趨勢盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不光將按揭抵押的前提進一步收緊，並且顯著加大了對非當地住民買房的限制。但市場反映好像很平庸。從價錢看，僅顯露一個月的環比漲幅回落（從2010年9月份的05回落到10月份的01），隨后又開端加快上漲。
可見，相機選擇的調控政策難以到達預期的政策目的，然而卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的體現是妨害執政機構調控的’名譽’，增大下一輪調控的本錢通博娛樂城評價。經驗多輪調控之后，市場中的益處主體已是博弈的老手，對于執政機構的調控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的即是政策的’動態不一致性’，執政機構若想贏得政策功效，只有在政策力度上不停加碼，調控本錢提升也就不能避免了。
盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不光將按揭抵押的前提進一步收緊，並且顯著加大了對非當地住民買房的限制。但市場反映好像很平庸。從價錢看，僅顯露一個月的環比漲幅回落（從2010年9月份的05回落到10月份的01），隨后又開端加快上漲。可見，相機選擇的調控政策難以到達預期的政策目的，然而卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的體現是妨害執政機構調控的’名譽’，增大下一輪調控的本錢。經驗多輪調控之后，市場中的益處主體已是博弈的老手，對于執政機構的調控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的即是政策的’動態不一致性’，執政機構若想贏得政策功效，只有在政策力度上不停加碼，調控本錢提升也就不能避免了。三、如何走出’動態不一致性’陷阱由上解析可以看出，2003年以來我國的房地產調控政策存在著顯著的動態不一致性，這是當前采取史上最為嚴肅的房地產調控政策仍然不可夠奏效的重要來由。從短期看，2011年中宏觀調控政策又將面對著兩難的抉擇：假如繼續采取緊縮的政策，則可能會引起經濟增長速度的下滑。但假如放松宏觀經濟政策，則房價當即反彈，物價會繼續高漲。此外，國際經濟形勢不容樂觀，歐洲債務危機仍在加劇，美國當前也面對著債務違約的危害，這些必將會對我國的經濟產生不幸陰礙。因此，市場的預期是房地產調控政策不會連續。此時假如放松房地產調控政策則必將進一步強化政策的’動態不一致性’心理預期，房地產調控的功效將前功盡棄。因此，為了防範掉進房地產調控的’動態不一致性’陷阱，當前的房地產調控政策應當維持不亂性和持續性。進入2011年下半年以來，國務院及有關部委多次強調房地產調控政策不松動是十分準確的，它對更正市場的預期意義重大。只要堅定政策態度不動搖，房地產市場的’動態不一致性’預期將削弱，政策調控的功效將漸漸展現。從歷久看，我國的房地產調控之所以掉進’動態不一致性’陷阱，最重要的來由是我們過度依靠投資增長，獨特是房地產投資增長的經濟成長模式所導致的。因此，轉變目前的經濟成長方式成為走出房地產調控’動態不一致性’陷阱的要害。假如此刻的經濟增長方式不變更，我們必將難以掙脫’不亂住房價錢’與’維持投資增長’之間的矛盾與惶惶。（
